나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [10] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3번지 소재 더힐팰리스 402동 2층203호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경5840(10)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 210,000,000원이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 건축연도는 2018년경으로 확인되며, 본건의 건물 면적은 66.72㎡(약 20.19평), 토지 면적은 119.48㎡(약 36.14평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 지역에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 상 계획관리지역 및 자연녹지지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을4)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리 분석:

* 임차인: 이영수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-01-14

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

전입일자: 2020-10-28

확정일자: 2020-09-28

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

전입일자: 2020-10-28

확정일자: 2022-08-29

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

주의사항:

임차인 이영수는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

본건과 동일 단지인 "더힐펠리스 301동"의 경우, 67.6264㎡(약 20.46평) 면적이 2026년 7월 11일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

인근 유사 주택인 "라온빌리지B동"(2018년식, 53.12㎡, 약 16.07평)은 2026년 7월 19일에 108,000,000원에, "검은돌빌리지1"(2019년식, 64.96㎡, 약 19.65평)은 2026년 7월 9일에 110,000,000원에 각각 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가 210,000,000원은 위 최근 매매 사례들의 최고가 130,000,000원과 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설 정보:

외부 지도 서비스 검색 결과, 본 물건 주변으로는 주거 단지, 농경지, 일부 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이영수는 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

높은 감정가: 최근 유사 물건의 실거래가 대비 본 건의 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 1차 입찰 시 유찰될 가능성이 높습니다. 이는 추가적인 입찰 기회를 제공할 수 있으나, 향후 낙찰 후 수익률 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 물건이 계획관리지역 및 자연녹지지역에 해당하여, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주읍에 위치한 더힐팰리스 단지 내 연립주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 협상이 필요합니다.

가장 큰 고려 사항은 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높다는 점입니다. 이는 1차 유찰 가능성을 높이는 요인이며, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

동일 단지 매물 대비 시세 차이: 본건과 동일한 더힐펠리스 단지 내 301동(67.6264㎡)이 1.3억원에 거래된 것에 비해, 본 건의 감정가는 2.1억원으로 시세와 큰 격차를 보입니다.

유찰을 통한 가격 메리트 확보: 높은 감정가로 인해 1차 입찰에서 유찰될 가능성이 높아, 유찰 이후 차순위 입찰 시 시장가에 근접한 가격으로 매수할 기회를 노릴 수 있습니다.

명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하므로, 협의를 통한 원만한 명도 진행 시 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(66.72㎡, 약 20.19평)과 유사 사례를 바탕으로 시장 가격을 분석한 결과, 최근 인근 유사 주택의 거래 가격은 약 1.1억원에서 1.3억원 수준으로 형성되어 있습니다.

동일 단지인 더힐펠리스 301동(67.6264㎡)의 최근 거래가 1.3억원임을 고려하고, 본 건의 감정가(2.1억원)가 시세 대비 높다는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크를 고려한다면, 1차 입찰 시 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

시세 하한선인 1.1억원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.