나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [11] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경5840 (11)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 2층204호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

* 건물면적 (전용면적): 66.72㎡ (약 20.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자(주요): 시흥지역산림조합 (주도 채권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (권리분석 참고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형이며, 현재 공동주택(연립주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 현황과 실질 현황 간 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 현황 임차인 정보:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-28

* 확정일자: 2020-09-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-28

* 확정일자: 2022-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함. 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 권민지 (2019-11-08)

* 소유권이전: 주식회사썬택시티 (2020-08-04)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2020-09-16, 88,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2025-08-12, 120,000,000원, 전입 2020-10-28, 확정 2020-09-28) - 말소 예정

* 임의경매: 시흥지역산림조합 (2024-08-07, 1,065,703,912원) - 본 경매 개시 결정

* 압류: 파주세무서장 (2026-08-11) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 208,000,000원 (기록된 채권액 합계 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 파주시 파주읍 봉서리 일대는 연립주택, 다세대주택, 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다. 단지 인근으로는 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생필품 구매 및 소규모 상점 이용이 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 상업 중심지는 인접 지역으로 이동해야 이용할 수 있습니다.

* 인근 시세 동향:

* 본건과 동일 단지인 '더힐펠리스' 301동 2층 67.62㎡ 물건이 2026년 7월 11일 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(402동 2층 66.72㎡)과 면적 및 단지가 동일하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

* 인근의 '라온빌리지B동'(2018년식, 53.12㎡)은 2026년 7월 19일 108,000,000원, '검은돌빌리지1'(2019년식, 64.96㎡)은 2026년 7월 9일 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 주변 단지들의 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려했을 때, 본건과 유사한 면적의 주택 시세는 약 108,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지에서 도보 통학이 가능한 거리에 봉서초등학교가 위치하며, 파주읍 소재의 파주중학교, 파주고등학교 등으로 진학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 외에 파주읍사무소, 파주경찰서, 파주소방서 등 공공기관과 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설은 파주읍 소재지를 통해 이용할 수 있습니다.

* 교통시설: 단지 인근 버스정류장에서 파주 시내 방향 및 주요 지역으로 향하는 노선버스 운행이 확인됩니다. 자가용 이용 시에는 외부 도로망을 통해 비교적 원활한 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 경매는 채권자 시흥지역산림조합의 총 채권액 1,065,703,912원에 근거하여 진행되고 있어, 채권 총액이 매우 큰 상황입니다. (다만, 이는 본 경매와 직접적인 인수/소멸 관련과는 별개일 수 있습니다.)

* 주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하여 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제공된 권리분석 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 복잡한 권리관계가 숨어있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 전문가와 함께 추가적인 권리 분석을 진행하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2018-2019년식)이며 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 도로를 통한 외부 접근이 용이하고 인근 버스 정류장이 있어 교통도 보통 수준입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없으며 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 검토해볼 만한 물건입니다. 다만, 채권 총액이 크다는 점과 주변 혐오시설 유무 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세가 상대적으로 저렴한 편입니다.

* 동일 단지 내 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악 및 비교가 용이합니다.

* 권리상 인수되는 부담이 없는 깔끔한 권리 분석 결과입니다. (대항력 없는 임차인)

* 신축급(2018-2019년 준공) 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 주변 최근 매매 시세: 108,000,000원 ~ 130,000,000원 (면적 및 연식 고려)

* 동일 단지 '더힐펠리스 301동' 67.62㎡ 실거래가: 130,000,000원

* 본건 면적(66.72㎡) 및 위치, 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 판단됩니다.

* 본 경매는 채권 총액이 매우 크지만, 인수되는 권리가 없으므로 시세 반영이 중요합니다.

* 보수적으로 시세 하단부와 감정가와의 차이를 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* (주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 전 충분한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.