나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [4] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (4)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3, 더힐팰리스 401동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 120.04㎡ (약 36.31평)

토지지분: 120.0382㎡ (약 36.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

건물지분: 67.0346㎡ (약 20.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외

외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

사용승인일: 2019년 10월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형으로, 현재 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당 (한국자산관리공사, 2020-09-16, 88,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 권민지 (2019-11-08)

* 소유권이전: 주식회사썬택시티 (2020-08-04)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2020-09-16, 88,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 한국자산관리공사 (2020-09-16, 88,000,000원) - 말소기준권리 (표기 오류로 보임, 1건으로 해석)

* 임의경매: 시흥지역산림조합 (2024-08-07, 1,065,703,912원) - 본 경매 개시 결정

* 압류: 파주세무서장 (2025-08-01) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유병선

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-10-05

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-10-05, 확정일자: 2020-09-21

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 94,500,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-10-05, 확정일자: 2022-09-01

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변환경

본건이 위치한 파주읍 봉서리 일대는 주택가와 농경지가 혼재된 지역입니다. 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, "더힐펠리스" 단지 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 건물 상태

철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 일부 호수(1,2,7)는 서비스 면적(테라스)이 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 정보)

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 파주시는 신규 소각장 건립을 추진 중이나, 이는 파주읍 봉서리에서 멀리 떨어진 지역에 해당하며, 현재 본건 물건지와 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

5.2. 채무 총액

경매 신청 채권액(시흥지역산림조합)이 1,065,703,912원으로 감정가 211,000,000원에 비해 매우 높습니다. 다만, 이는 채권자에게 배당될 금액이며, 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

5.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이미 연립주택으로 사용 중인 건물이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 더힐팰리스 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 없는 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 매우 높다는 점은 참고해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적의 연립주택이 최근 130,000,000원에 매매된 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다 [json].

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다.

* 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "더힐팰리스" 단지 내 301동(413-11번지)의 67.63㎡ 면적 연립주택이 2026년 7월 130,000,000원에 거래되었습니다 [json]. 본건의 전용면적은 67.03㎡로 유사합니다.

현재 감정가는 211,000,000원으로, 이는 최근 매매가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 시세를 분석할 때, 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이가 현 시세로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금이 없고 명도 관련 부담이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 시장 상황과 입찰 참여자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.