나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [9] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 남하향의 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지 위에 공동주택(연립주택) 건물이 건축되어 있습니다.

건물은 남서측으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 지역 내 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있으며, 대형 쇼핑 시설이나 병원 등은 파주시내로 이동이 필요할 수 있습니다.

인근 학교로는 초등학교, 중학교 등이 차량 이동 거리에 위치하고 있습니다. 주변에서 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 상 소유권 보존 등기(권민지) 후 소유권 이전(주식회사썬택시티)이 있었습니다.

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2020.09.16. 설정, 88,000,000원) 외에 시흥지역산림조합의 임의경매 개시 결정(2024.08.07.)이 등기되어 있습니다.

이후 파주시와 파주세무서장의 압류 등기가 추가되었으나, 본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매, 압류 등기 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리상 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부 채권 총액은 88,000,000원입니다.

임차인 현황 분석 결과, 현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 유명은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

차임: 0원

전입일자: 2020-10-13

확정일자: 2020-09-21

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

권리분석:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

차임: 0원

전입일자: 2020-10-13

확정일자: 2022-08-29

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

권리분석:

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지명칭인 "더힐펠리스 301동"은 2026년 7월 11일, 전용면적 67.6264㎡가 130,000,000원 (1억 3천만원)에 거래되었습니다. 이 거래 사례의 면적당 가격은 약 192,230원/㎡ 수준입니다.

주변 유사 단지("라온빌리지B동" 53.12㎡, 10,800만원 / "검은돌빌리지1" 64.96㎡, 11,000만원)의 최근 거래 사례들도 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

본건의 감정가는 210,000,000원 (2억 1천만원)으로, 가장 근접한 동일 단지 거래 사례(13,000만원)와 비교 시 약 8,000만원 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 또는 감정 방식의 차이에 기인할 수 있으며, 실제 경매 입찰 시에는 실거래가 수준을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 경사 슬라브 지붕 연립주택으로, 4층 중 2층 202호에 해당합니다.

건물은 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

인근 지역은 주거 및 일부 농경지가 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 간의 큰 격차는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 감정가는 21,000만원이지만, 동일 단지 실거래가는 13,000만원 수준으로 약 8,000만원의 차이가 발생합니다. 이는 낙찰 후 자산 가치 평가에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행되므로, 다른 담보물의 처리 결과가 본 경매 과정에 영향을 줄 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 연립주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 무난하며 권리 관계가 깨끗하여 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이를 인지하고, 시장 가격을 기준으로 보수적인 입찰 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 시장가 이하로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요가 있는 연립주택 단지 내 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

동일 단지인 "더힐펠리스 301동"의 최근 거래 사례(67.6264㎡, 13,000만원)를 바탕으로 면적당 가치를 산정하면 약 192,230원/㎡입니다.

본건(66.72㎡)에 이 가격을 적용할 경우, 시장가치는 약 128,360,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(21,000만원)와 실거래가(약 13,000만원)의 큰 괴리를 고려하여, 시장가 수준에 근접한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3천만원) 수준으로 제안합니다. 이는 실거래가를 반영한 보수적인 예상가이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.