나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [5] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (5)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 120.04㎡ (약 36.31평)

토지지분: 120.0382㎡ (약 36.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

건물지분: 67.0346㎡ (약 20.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 주변으로는 파주읍 행정복지센터, 파주우체국 등 관공서와 봉서초등학교, 파주중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 다수의 상업 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김미니

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-01-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 126,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-01-30, 확정일자: 2022-09-29

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020-09-16 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 내역:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2, 주식회사썬택시티)

* 근저당권 (을4, 한국자산관리공사, 88,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매 (갑3, 시흥지역산림조합, 1,065,703,912원, 말소)

* 압류 (갑4, 파주세무서장, 말소)

등기부채권 총액: 88,000,000원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 단지인 "더힐펠리스301동"에서 2026년 7월 11일, 전용면적 67.63㎡(약 20.5평)의 연립주택이 130,000,000원(1억 3천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물면적 67.03㎡(약 20.3평)과 유사한 규모입니다.

다른 주변 다세대 주택의 경우, 전용면적 53.12㎡(약 16.1평)가 108,000,000원, 64.96㎡(약 19.7평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 211,000,000원(2억 1천 1백만원)으로 책정되었습니다. 그러나 동일 단지의 유사 면적 물건이 최근 130,000,000원(1억 3천만원)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가와 실제 시세 간에 상당한 괴리가 존재함을 알 수 있습니다. 이는 본건이 시세 대비 저평가되었거나, 감정가가 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

본건은 "더힐펠리스" 단지 내 401동에 위치한 연립주택입니다. 2019년경 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조에 경사지붕을 가지고 있습니다. 401동은 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있으며, 본건은 3층에 위치합니다. 해당 동에는 총 8세대가 거주 중입니다.

5.2. 주변 생활 인프라

본 물건은 파주읍 봉서리 지역에 위치하여, 지역 내 생활 편의시설 및 관공서 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 물건상 리스크

가장 큰 리스크는 감정가와 최근 유사 물건 실거래가 간의 큰 차이입니다. 감정가에 근거하여 입찰할 경우 고가 매수 위험이 존재합니다. 입찰 시에는 반드시 주변 시세를 면밀히 재확인하고 합리적인 가격으로 접근해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설이나 환경적 리스크는 발견되지 않았습니다. 다만, 입지 조건상 지역 개발 계획이나 향후 주변 환경 변화 가능성은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 파주읍에 위치한 연립주택으로, 단지 내 유사 면적 물건이 시세보다 낮은 가격에 거래된 점이 특징입니다. 권리상 문제는 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 그러나 감정가가 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 실거래가 수준이 낮아 시세차익 기대 가능성

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자 가능성

* 지역 내 생활 인프라 양호

9. 예상 입찰가

동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래 가격(130,000,000원)을 최우선적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 3천만원 내외로 판단됩니다. 감정가(211,000,000원)와 시세 간의 격차를 감안하여, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 변동 추이를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.