나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [3] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (3)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3, 더힐팰리스 401동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 120.04㎡ (약 36.31평)

토지지분: 120.0382㎡ (약 36.31평)

건물면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

건물지분: 67.0346㎡ (약 20.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

등기부채권 총액: 88,000,000원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-11-08 (권민지)

* 소유권이전: 2020-08-04 (주식회사썬택시티, 매매)

* 근저당권: 2020-09-16 (한국자산관리공사, 88,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 2024-08-07 (시흥지역산림조합, 1,065,703,912원, 말소)

* 압류: 2025-08-01 (파주세무서장, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 4층 건물 중 해당 호수(2층 201호)는 연립주택으로 이용 중이며, 외벽은 돌붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있으며, 탐문조사 결과 서비스 면적(테라스)이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 봉서초등학교가 소재합니다.

* 주변 환경: 자연녹지지역에 포함되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 공개된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-21, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-21, 확정일자: 2020-09-07, 배당신고일자: 2024-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 126,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-21, 확정일자: 2022-08-22, 배당신고일자: 2024-10-17, 대항력: 없음 (1차 보증금 증액분 6,000,000원)

* 인수되는 보증금: 0원. 제시된 임차인들의 보증금은 경매 절차에 따라 소멸되거나 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을4 (근저당권, 2020-09-16)

* 권리 소멸 여부: 말소기준권리보다 후순위인 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 소유권 관련 권리(보존, 이전)도 매각으로 인해 정리됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 파주읍 봉서리 지역은 주로 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 근린생활시설이 일부 소재하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않은 전형적인 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

* 따라서 투기적 목적의 상권 분석보다는 안정적인 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교육: 봉서초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 마련되어 있습니다.

* 의료: 지역 내 의원급 의료 시설 이용이 가능하며, 종합병원 등은 시내 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 환경: 자연녹지지역에 속해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주소 정보 불일치 가능성: 제공된 물건 정보상의 주소(401동 2층201호)와 건축물대장 등기부 정보상 표기(401동 401호, 4층) 간에 차이가 확인되어, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 211,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보(같은 단지 301동 67.62㎡ 기준 130,000,000원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 기준과 실제 시장 가격 간의 괴리가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 건축 연식: 본건 건물은 2017-2019년 사이에 사용 승인된 것으로 보이며, 비교적 신축에 속하나 시간이 지남에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 입지적 특성: 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역적 특성상, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 연립주택으로, 비교적 넓은 토지 지분을 소유하고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 크고, 건축물대장상의 주소 정보와 실제 경매 물건 정보 간의 불일치 가능성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 동일 면적의 다른 세대에 비해 상당한 토지 지분을 보유하고 있어, 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 주거 환경: 자연녹지 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 조용한 주거 생활을 선호하는 투자자에게 적합합니다.

* 최근 실거래가 비교: 인근 동일 단지(더힐펠리스301동, 67.62㎡)의 최근 매매가(130,000,000원) 대비 본건의 넓은 토지 지분을 감안할 때, 재평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 단지(더힐펠리스301동)의 매매가(130,000,000원)와 본건의 넓은 토지 지분(동일 면적 대비 약 45% 이상)을 고려할 때, 본건의 실질 가치는 해당 매매가보다 높을 것으로 판단됩니다. 감정가(211,000,000원)와 실거래가 사이의 중간 지점에서, 넓은 토지 지분의 가치를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.