나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [8] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (8)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 210,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3, 더힐펠리스 402동 2층201호

용도: 연립주택

건물면적: 66.72㎡ (약 20.2평)

토지지분: 119.4809㎡ (약 36.1평)

건축연도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 16일자 한국자산관리공사 근저당 (88,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 88,000,000원 (말소기준 권리 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (1)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (2)

* 보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 확정일자: 2022-09-06

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 본 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 감정가는 210,000,000원입니다.

최근(2026년 7월) 동일 단지인 "더힐펠리스301동"의 67.6264㎡ 전용 면적 연립주택이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물면적은 66.72㎡로, 동일 단지 내 유사 면적의 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

이는 감정평가 시점 대비 시장 가격 변동 또는 감정평가액의 고평가 가능성을 시사합니다.

4.2. 임대/매매 동향

주변 지역은 다세대, 연립주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

현재 제공된 자료로는 상세한 임대/매매 동향 파악에 한계가 있으나, 최근 매매 사례를 바탕으로 볼 때 시세 반영 입찰이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 기타

차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인근 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리가 없으므로 법적 리스크는 매우 낮습니다.

6.2. 기타 리스크

감정가(210,000,000원)와 유사 면적의 실거래가(130,000,000원) 간의 큰 괴리가 존재하여, 입찰 시 감정가에 근거한 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

건축 연도가 비교적 최신(2019년)이나, 실제 건물 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

인근 지역의 개발 상황 및 부동산 시장 변동성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 깨끗하고 인수되는 권리가 없어 법적으로는 안전한 물건입니다.

다만, 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮아 시세에 대한 정확한 판단이 중요합니다.

실거래가를 기준으로 적정 입찰가를 산정하여 접근한다면 시세차익을 기대할 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

깨끗한 권리관계 및 인수 부담 없음.

동일 단지 내 유사 면적 실거래가 대비 저가 매수 가능성.

2019년에 건축되어 건물 노후도가 낮은 편.

9. 예상 입찰가

유사 면적 실거래가(130,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

경매 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 시세 기반으로 보수적으로 접근할 경우, 약 140,000,000원 전후를 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 법무사 상담 및 현장 방문 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.