나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [2] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 부동산 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (2)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3, 더힐팰리스 401동 1층 102호

용도: 연립주택

토지 면적: 120.04㎡ (약 36.31평)

건물 면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 감정 평가 내역

감정가: 231,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

2.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(110,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리 없음이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 권민지

* 소유권이전: 주식회사썬택시티

* 근저당권: 한국자산관리공사 (110,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (120,000,000원, 말소)

* 임의경매: 시흥지역산림조합 (1,065,703,912원, 말소)

* 압류: 파주시 (말소)

* 압류: 파주세무서장 (말소)

* 가압류: 근로복지공단 (10,000,000원, 말소)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (전입일자: 2020-09-24, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인: 한국토지주택공사 (전입일자: 2020-09-24, 확정일자: 2020-09-07, 보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음, 배당신고일자: 2024-10-17)

* 임차인: 한국토지주택공사 (전입일자: 2020-09-24, 확정일자: 2022-08-22, 보증금: 126,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음, 배당신고일자: 2024-10-17, 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원)

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 인수되는 권리 분석

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 지상권 또한 해당사항이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.1. 주변 시세 분석

본건은 "더힐팰리스" 단지 내 연립주택으로, 건물 면적은 67.03㎡ (약 20.28평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 가장 직접적인 비교 대상은 동일 단지인 "더힐펠리스301동"으로, 면적 67.6264㎡ (약 20.46평)의 물건이 2026년 7월 11일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 약 635만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

본건과 유사한 면적의 해당 거래가격을 적용할 경우, 대략 128,899,643원 수준의 시세가 산정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 231,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 10천만원 이상 높아, 감정가와 실제 시세 간 상당한 괴리가 존재함을 유의해야 합니다.

2.2. 주변 시설

본건 인근에는 "봉서2리마을회관"이 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다.

주변 교육 시설로는 파주초등학교, 봉서초등학교, 금촌중학교, 파주고등학교 등이 차량 이동 가능한 거리에 위치합니다.

생활 편의 시설로는 지역 내 소규모 상점 및 편의점이 있으며, 대형마트 등 주요 상업 시설은 파주시 중심부로 이동해야 접근 가능합니다.

주변 지역은 주로 주거 및 농업 지역으로, 특별한 혐오시설은 관찰되지 않으나, 정확한 환경 조사를 위해서는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

2.1. 건물 및 단지 정보

건물명: 더힐팰리스

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 중 1층 (총 4층)

준공 연도: 2018년~2019년 추정

난방 방식: 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 갖춤

기타: 총 주차 대수는 26대로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

본건은 1층에 위치하며, 일부 세대에는 서비스 면적(테라스)이 제공되는 것으로 조사되었으나, 본건(102호)의 서비스 면적 유무는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(231,000,000원)가 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가(130,000,000원)보다 현저히 높아, 과대 감정의 위험이 있습니다.

* 1층이라는 점: 1층은 소음, 사생활 침해, 채광 등의 문제로 인해 선호도가 낮을 수 있습니다. 다만, 접근성 측면에서는 장점이 될 수 있습니다.

* 지역적 특성: 파주읍은 도심 외곽 지역으로, 주요 편의 시설이나 교통망 접근성이 상대적으로 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 법적 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없는 연립주택입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

실제 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 높으므로, 입찰 전 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 명도 이후 재산권 행사가 용이합니다.

* 동일 단지 내 비교 사례 존재: "더힐팰리스" 단지 내 최근 거래 사례가 있어 시세 파악에 유리합니다.

* 가격 메리트 기대: 감정가와 시세 간의 큰 차이로 인해, 시세에 근접하게 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(130,000,000원)와 본건 면적(67.03㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 약 130,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 감정가는 231,000,000원으로 매우 높게 책정되어 있습니다.

이에, 현 시세 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 한다면, 135,000,000원 정도를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 감정가와의 괴리가 크므로, 응찰 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 시세 검토를 통해 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.