나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [7] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (7)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 1층101호

용도: 연립주택

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

토지면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

건물면적: 66.72㎡ (약 20.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (공동담보 채권자 중 하나로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호로서, 외벽은 돌붙임, 타일붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있으며, 탐문조사 결과 일부(기호 1,2,7) 서비스 면적(테라스)가 소재하는 것으로 파악되었습니다.

* 설비내역: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권최고액 108,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기구분: 을4 (근저당권) - 한국자산관리공사

* 등기구분: 갑3 (임의경매) - 시흥지역산림조합 (본건 사건 관련)

* 등기구분: 갑4 (압류) - 파주세무서장

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 분석: 본건이 위치한 파주읍 봉서리 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 기능과 일부 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 건물명세: 해당 물건은 '더힐펠리스'라는 연립주택 단지 내 402동 1층 101호입니다. 건물은 2019년 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 최근 시세 분석:

* 동일 단지인 '더힐펠리스 301동'의 경우, 2026년 7월 11일 전용면적 67.6264㎡ (약 20.45평)이 13,000만원에 거래되었습니다. 본건(전용 66.72㎡)과 면적이 유사합니다.

* 인근 '검은돌빌리지1(101동)'의 경우, 2026년 7월 9일 전용면적 64.96㎡ (약 19.65평)이 11,000만원에 거래되었습니다.

* '라온빌리지B동'의 경우, 2026년 7월 19일 전용면적 53.12㎡ (약 16.07평)이 10,800만원에 거래되었습니다.

* 분석 결과: 제공된 최근 매매 자료들을 종합해 볼 때, 본건과 면적이 유사한 '더힐펠리스 301동'의 실거래가(13,000만원)가 본건의 감정가 23,000만원과 큰 차이를 보입니다. 주변의 다른 연립/다세대 주택 시세 역시 11,000만원 내외에서 형성되어 있어, 감정가가 실제 시장가치 대비 상당히 높게 책정되었음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 주거 지역에 속하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통 편의성: 차량을 이용한 단지 내 진출입 및 외부 도로 연결이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주거 지역 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있으며, 지도상으로 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(23,000만원)가 유사 물건의 실거래가(최대 13,000만원) 및 주변 시세(11,000만원 내외)와 현저한 차이를 보입니다. 이로 인해 다수의 유찰이 예상되며, 낙찰가율이 상당히 낮을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 경매 신청 채권자인 시흥지역산림조합의 채권액이 10억 6천만원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채권 회수에 대한 문제와는 별개로, 본건이 담보로 제공된 규모가 크다는 것을 의미합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 및 낙찰가율이 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 더힐펠리스 402동 1층 101호 연립주택입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리 및 임차인의 대항력은 없습니다. 따라서 권리상 안전한 물건입니다.

그러나 본건의 가장 큰 문제점은 감정가와 현재 시장 시세 간의 현저한 괴리입니다. 유사 면적의 동일 단지 매매가가 13,000만원인 반면, 감정가는 23,000만원으로 책정되어 있습니다. 이는 상당한 유찰을 통해 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰될 가능성을 시사합니다.

따라서 본건은 가격적인 메리트가 존재할 수 있으나, 유찰 횟수 및 시장 상황을 면밀히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 가격 메리트 기대: 현재 감정가가 시세보다 높아, 유찰을 거듭할 경우 상당한 가격 할인을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 상승 가능성: 파주 지역의 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (장기적 관점)

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 '더힐펠리스 301동'이 13,000만원에 거래되었으며, 인근 '검은돌빌리지1'은 11,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 23,000만원은 이러한 시세보다 월등히 높으므로, 최소 2~3회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 시세 하한선인 11,000만원을 기준으로, 유찰 횟수 및 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 유찰이 이루어지는 점을 감안하면,

1차 유찰 시 (감정가 약 70%): 약 16,100만원

2차 유찰 시 (감정가 약 60%): 약 13,800만원

3차 유찰 시 (감정가 약 50%): 약 11,500만원

현 시세가 11,000만원 ~ 13,000만원임을 감안할 때, 3차 유찰 이후인 11,500만원 이하에서 적극적으로 검토해 볼 수 있으며, 보수적인 입찰가로는 9,000만원 ~ 11,000만원 사이를 제안합니다.

단, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 변동 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.