나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 401동 1층101호

용도: 연립주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 120.04㎡ (약 36.31평)

건물면적: 67.03㎡ (약 20.28평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축연도: 2019년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건에는 한국자산관리공사의 근저당권(110,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있으며, 이 외에도 한국토지주택공사의 주택임차권(120,000,000원), 시흥지역산림조합의 임의경매 개시 결정(1,065,703,912원) 등이 있었습니다.

또한 국민건강보험공단, 파주시, 파주세무서장의 압류 내역도 존재합니다.

등기부등본 요약에 따르면, 본건 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 조애령

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 확정일자: 2020-09-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 확정일자: 2022-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 대항력 없음으로 기재되어 있고 관련 권리가 말소 예정이므로 낙찰 후 명도 절차에 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 농경지가 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 일부 존재합니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 주변에서 확인되지 않아, 조용하고 주거 중심적인 환경을 가지고 있습니다.

지도상으로 별다른 혐오시설이나 유해 시설은 감지되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 경사슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 2019년에 사용 승인되었습니다.

외벽은 돌붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 자체 평탄화된 사다리형의 완경사지를 이용 중이며, 연립주택 건부지로 활용되고 있습니다.

남서측으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연녹지지역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 권리 사항은 없는 것으로 보입니다.

다만, 한국토지주택공사의 임차권이 다액의 보증금으로 등기되어 있었으나 대항력 없음으로 기재되고 말소 예정인 점은 권리 분석상 긍정적입니다. 그러나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행되었으며, 이는 채무 관련 복잡성이 일부 존재할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

경기도 파주시 파주읍에 위치한 본건은 2019년에 건축된 연립주택으로, 비교적 신축 건에 속합니다.

주위 환경은 전형적인 주거 및 농경지 혼재 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리 상 부담 없이 취득할 수 있다는 점입니다.

감정평가액(231,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 현저히 낮은 점은 감정평가 시점과 시장 상황의 괴리를 시사합니다.

8. 투자 포인트

신축 연립주택을 권리 부담 없이 취득할 수 있는 기회입니다.

파주시의 개발 잠재력에 따른 시세 상승 기대가 가능합니다.

전용면적 67.03㎡(약 20.28평)의 면적으로, 일반적인 가구의 수요에 부합하는 규모입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 전용면적은 67.03㎡ (약 20.28평)입니다.

최근(2026년 7월) 동일 단지인 '더힐펠리스 301동'의 유사 면적(67.62㎡, 약 20.46평) 물건이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 6,354,000원 수준입니다.

이를 기준으로 본 건의 시장 가치를 산정하면 약 128,865,000원 (20.28평 * 6,354,000원/평)으로 추정됩니다.

감정가 231,000,000원은 최근 시세보다 상당히 높아, 실제 입찰가는 시장 가격을 기준으로 결정하는 것이 합리적입니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 직접 비교 물건의 거래가보다 소폭 낮은 수준으로, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.