나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76323 [1] 경기도 파주시 광탄면 창만리 358-2 방송통신시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2024.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 소재 "창만1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 인
근에 공장, 창고, 근린생활시설, 임야, 전, 답 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 - 5 는 5필지 일단지로 방송통신시설 건부지로 이용중임.
기호 7은 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1-5, 7 서측으로 약 11m, 각각 북측 및 남측으로 약6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사
육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30)
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함)


기호 2 - 5, 7
보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사
육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30)
)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

제시목록 외의 물건 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 5 는 건축물대장상 관련지번으로 일단지임. 업무진행시 참고하시기 바람.


본건 기호 2 - 5 는 지목은 전 또는 임야이며, 건축허가를 득하여, 현재 준공 후 방송통신
시설 건부지로 이용되고 있으나, 지목 변경을 하지 않은 점을 고려하여 감정평가 하였으니
업무진행시 참고하시기 바람.


기호 7은 124분의 3.3 주식회사 정윤인터내셔날 지분 전부를 감정평가하였으니 업무진행시
참고하시기 바람.


본건은 현장조사시 유치권 행사중임을 표시하는 현수막이 걸려있었으니, 업무진행시 참고
하시기 바람.

본건 토지 지상 위에는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재하나 이전가능한 동산으로 보아
평가외 하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 3층

외부 : 판넬마감 등,

내부 : 판넬마감 등.

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

방송통신시설로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없음.

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.


기타참고사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록7 지분매각
2. 목록2 토지 지상 제시외 컨테이너 1동 평가 및 매각에서 제외
3. 주식회사 아이비종합건설이 2024. 8. 28. 유치권신고(공사대금 등 373,920,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 목록2 토지의 지목은 전이나 현황은 대지로 농지취득자격증명은 필요없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2024타경76323 (1)

소재지: 경기도 파주시 광탄면 창만리 358-2

용도: 방송통신시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사

감정가: 3,485,792,400원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 1,787.00㎡ (약 540.57평)

토지지분: 1,666.2984㎡ (약 504.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,414.41㎡ (약 427.84평)

건물지분: 1,414.41㎡ (건물 전체 매각 대상)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

건물 구조: 일반철골구조, 3층, 기타지붕

사용 승인일: 2024-02-15

1.3. 토지 관련 세부 정보

기호 1-5 필지는 5필지가 일단지로 방송통신시설 건부지로 이용 중이며, 기호 7은 현황 도로로 이용 중입니다. 일부 필지(기호 2-5)는 지목이 전 또는 임야이나, 건축 허가를 득하여 현재 준공 후 방송통신시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 소재 "창만1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공장, 창고, 근린생활시설, 임야, 전, 답 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호 1-5, 7 필지는 서측으로 약 11m, 북측 및 남측으로 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일부 필지는 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-07-21)

등기부채권 총액: 5,567,879,778원

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ㈜아이비종합건설

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 지에이치네트웍스주식회사 이

보증금: 0원 (금액이 미상이라도 주의 필요)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-17

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 특이사항 (유치권 등)

주식회사 아이비종합건설이 2024년 8월 28일 공사대금 373,920,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권 및 개발 가능성

4.1. 주변 개발 현황

주변 지역은 공장, 창고, 근린생활시설, 임야, 전, 답 등이 혼재된 지역으로, 지역적 특성을 고려한 개발 및 활용이 필요합니다.

4.2. 용도 적합성

본건은 현재 방송통신시설로 이용 중이며, 관련 법규에 따라 해당 용도로의 지속적인 이용 또는 변경이 가능할 것으로 판단됩니다. 일부 토지의 지목이 전/임야이나 현황은 대지인 점은 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 마을회관이 있으며, 상업 시설 및 기타 편의시설은 차량 이동이 필요한 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

* 주식회사 아이비종합건설의 유치권 성립 여부 불분명 (약 3.7억원).

* 대항력 있는 임차인(지에이치네트웍스주식회사 이 )의 존재. 보증금/차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력 유무에 따른 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 일부 토지(기호 2-5)의 지목(전, 임야)과 현황(대지)이 일치하지 않아 추후 지목 변경 등 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현황 도로로 이용 중인 토지(기호 7)의 지분 매각은 관리 및 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 매각물건 목록2 토지 지상에 제시외 컨테이너 1동이 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 해당 컨테이너의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역의 부동산 거래 사례 및 개발 현황, 인허가 사항 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 소재 방송통신시설 용도의 부동산으로, 토지 지분과 건물 전체가 경매로 나왔습니다. 감정가는 약 34.8억원이며, 토지 5필지와 도로용지 1필지로 구성되어 있습니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 현재 방송통신시설로 정상 이용 중인 건물, 차량 접근 용이, 지분 매각이나 건물 전체 매각으로 인한 활용 가능성.

* 단점: 유치권 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 법적 리스크, 지목과 현황이 다른 토지, 일부 지분 매각, 주변 시설과의 연관성 검토 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 현재 운영 중인 방송통신시설로서 즉시 활용이 가능하거나 사업 확장의 기반이 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

* 현재의 방송통신시설로 계속 운영.

* 물류창고, 제조시설 등 다른 산업 용도로의 전환 검토 (용도지역 변경 가능성 확인 필요).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 및 제세공과금, 유치권 금액, 임차인 보증금, 그리고 물건의 현황 및 시장 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 유치권 신고액(3.7억원) 및 대항력 있는 임차인의 실제 부담 가능성, 그리고 지분 매각 등 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.