나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78251 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 405동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진입 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제405동 제5층 제501호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 지적미정리된 상태이나, 아파트단지의 형상은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 지적 미정리된 토지로서, 미상임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함
고양시 일산서구청으로부터 분양당시 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.06.18.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경78251 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 405동 5층501호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 146.95㎡ (약 44.4평)

* 토지면적: 해당사항 없음 (아파트 공동주택의 경우 토지는 건물과 일괄 매각)

* 감정가: 663,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2011년 03월 31일

* 해당 동 최고층: 25층 (단지 전체 최고층 29층)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 난방설비: 완비

2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 "백송초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린 생활 시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 진입 도로가 잘 정비되어 있으며, 주차 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 낙찰자는 소유권을 취득합니다.

* 말소기준권리: 2021년 03월 11일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5)입니다.

* 말소 대상 권리:

* 소유권이전등기말소 (갑4)

* 소유권이전등기 (갑5)

* 공유자전원지분전부이전 (갑10)

* 근저당권 (을5, 을9, 을11)

* 가압류 (갑12, 갑17)

* 압류 (갑14, 갑15, 갑16, 갑19)

* 임의경매개시결정 (갑18)

* 근저당권부채권질권설정 (을11-2)

* 위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 잔여 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 정보: 미상임.

* 주의사항: 현재 임차인 현황이 미상으로 파악되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 주거 밀집 지역이며, 백송초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 수요: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임

* 창호: 샷시 창호

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재경보, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 단지 정보:

* 총 세대수: 1,676세대

* 주차 대수: 총 3,017대 (지하 3,009대, 지상 8대)

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 해당 물건은 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 감정평가 시 대지권이 포함되어 평가되었고, 분양 당시 취득세(등록면허세) 납부 사실이 확인되어 법적 문제 발생 가능성은 낮으나, 등기 완료 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (검색 결과, 하이파크시티 단지 자체적으로 대지권 등기 관련 문제가 장기간 지속된 사례가 확인되었습니다)

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 물건으로, 채권 매각 및 소유권 이전 과정에서 일반 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 미확인: 임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라고 표시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없을 가능성을 시사하지만, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 총 채권액: 864,123,326원 (감정가 663,000,000원 대비 높음) - 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 함을 의미할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 지적 미정리 상태로, 관련 정보가 미상입니다.

7. 종합 의견

하이파크시티일산파밀리에4단지 405동 501호는 백송초등학교 인근에 위치한 대형 평형 아파트로, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 다수의 권리 관계가 말소 예정되어 있어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 대지권 미등기, 유동화 물건, 임차인 정보 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하며, 특히 대지권 미등기 문제는 단지 전반에 걸쳐 장기간 이슈가 되었던 사항이므로 주의가 요구됩니다. 감정가 6억 6천 3백만 원으로 평가되었으나, 최근 실거래가 및 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 일산서구 덕이동의 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 대형 평형: 146.95㎡ (약 44.4평)의 넓은 면적으로, 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리 소멸: 대부분의 권리가 말소되어 낙찰 후 소유권 확보가 용이합니다.

* 시장 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 129.79㎡ (약 39.2평) 유닛: 5억 5백만원

* 121.45㎡ (약 36.7평) 유닛: 5억 2천만원

* 감정가: 6억 6천 3백만원

* 분석: 대상 물건(146.95㎡)은 최근 실거래가로 파악된 유닛들보다 면적이 넓습니다. 이를 감안할 때, 실거래가 수준에서 약 5억 8천만원 ~ 6억 3천만원 범위에서 시장 가치가 형성될 것으로 예상됩니다. 검색 결과에서 확인된 하이파크시티 단지의 대지권 미등기 문제는 해결 과정에 있으나, 경매 물건 특성상 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크(대지권 미등기, 임차인 미상 등)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 예상 입찰가는 5억 9천만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.