나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경120378 [1] 서울특별시 양천구 목동 780-12 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 내 제4층 제401호로,
(사용승인일: 2002.09.07.)

-외벽: 석재붙임 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비, 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 780-12 제4층 제401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경120378 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 338,000,000원입니다.

토지면적은 40.88㎡ (약 12.36평)이며, 건물면적은 81.92㎡ (약 24.78평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 이OOOOO입니다.

본건은 중복사건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2002년 9월 7일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브 지붕의 4층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물은 현재 다세대 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(권리금액 222,000,000원)입니다.

이 외에도 다수의 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 249,231,181원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적 내용 없음)

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부상 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석에 따르면, 비교 대상 물건들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

2026년 5월 2일 거래된 목동 774-1 소재 궁전빌라(B동)는 19,000만원에 거래되었으며, 면적 36.63㎡, 1986년식으로 평당 약 1,714만원 수준입니다.

2026년 5월 1일 거래된 목동 646-25 소재 와이앤비는 26,500만원에 거래되었으며, 면적 25.97㎡, 2022년식으로 평당 약 3,383만원 수준입니다.

2026년 5월 1일 거래된 목동 324-172 소재 골든빌은 30,000만원에 거래되었으며, 면적 28.47㎡, 2016년식으로 평당 약 3,751만원 수준입니다.

본건의 감정가는 338,000,000원으로, 건물면적 81.92㎡ (약 24.78평)에 대한 평당 가격은 약 1,364만원입니다.

비교 대상 물건 중 가장 오래된 1986년식 건물의 평당 가격(약 1,714만원)보다 감정가 기준 평당 가격이 낮게 평가되었습니다.

반면, 최근 거래된 신축 및 준신축 건물들의 평당 가격(약 3,383만원 ~ 3,751만원)에 비하면 현저히 낮은 수준입니다.

이는 본건 건물의 건축 연도(2002년)와 더불어, 건축물대장 상 위반건축물 등재(총 24㎡ 무단증축)와 같은 사항들이 감정평가에 반영되었을 가능성이 높습니다.

전반적으로 본건은 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건물의 노후도와 위반건축물이라는 리스크를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울 양천구 목동 지역에 위치하여 교육시설(강서고등학교 인근) 및 생활편의시설 접근성이 양호합니다.

주변이 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

교통은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장 상에 등재된 위반건축물 사항입니다.

구체적으로 14㎡, 3㎡, 7㎡ (총 24㎡) 규모의 패널/새시 무단 증축 사실이 확인되었습니다.

이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건물 가치 하락, 금융기관 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2002년으로 비교적 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동이라는 좋은 입지에 위치하며, 전용면적 81.92㎡의 넓은 면적을 가지고 있다는 장점이 있습니다.

또한, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 점도 긍정적입니다.

그러나 2002년 준공으로 인한 건물 노후화와 약 24㎡에 달하는 위반건축물 등재는 상당한 리스크 요인입니다.

이러한 제약 사항들로 인해 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 낙찰 후 위반건축물 관련 문제 해결을 위한 추가 비용 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 전용면적(81.92㎡)은 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

향후 위반건축물 문제를 합법적으로 해결하거나, 이에 대한 부담을 감수할 수 있다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

목동 지역의 꾸준한 수요와 잠재력을 고려할 때, 가치 상승의 여지는 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 338,000,000원이며, 이는 면적당 약 412.6만원/㎡입니다.

비교 대상 물건 중 가장 오래된 1986년식 건물이 면적당 약 518.7만원/㎡에 거래된 점을 고려하면, 감정가가 다소 보수적으로 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

하지만 24㎡ 규모의 위반건축물이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 350,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.