나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경61 [2] 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치하는 "중앙유통단지 상가" 제다동 제3층 제3124호 외 1개호로서, 주위는 노선상가지대로서 인근에 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "구로역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제3124호 및 제3125호로서, 외 벽 : 외장타일붙임 마감 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 바 닥 : 데코타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 판매시설로 이용중임. (기호(1) 상호 :

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 판매 및 업무시설, 제2종근린생활시 설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)구도동 1258 / (2)구로동 1258-1 공히 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 유통업무설비, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문 의))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등)), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관합 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025 .10.20. ~ 2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 1258번지에 위치한 중앙유통단지상가 내 구분건물에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경61 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 하나은행으로 추정)

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3125호

용도: 근린상가

건물면적: 17.34㎡ (약 5.24평)

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치한 "중앙유통단지 상가" 내부에 소재하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 상업시설, 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

중앙유통단지는 기계 공구, 산업용품, 전자 및 컴퓨터 부품 등의 유통을 전문으로 하는 중소기업 상인들이 조성한 전문 상권으로, 동양 최대의 산업용품 단지로서 상업과 산업 기능을 동시에 수행하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 "구로역"이 인근에 소재하고 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 근저당권(하나은행, 2023년, 2024년) 및 임의경매개시결정(하나은행, 2026년)은 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 605,664,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 명확히 확인되지 않았습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 상세 내용은 없음).

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: (주)화인일렉트로닉스

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2009-11-20

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-05-07

본 건에는 대항력 있는 임차인 (주)화인일렉트로닉스가 존재합니다. 해당 임차인은 2009년 11월 20일에 사업자 등록을 하였으며, 보증금 10,000,000원이 있습니다. 차임은 0원이며, 배당신고를 하였습니다. 대항력이 있으므로, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 상가의 용도 및 현재 이용 현황

본 건은 근린상가 용도로 이용되고 있으며, 감정평가서상으로는 '판매시설'로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

건물 규모는 4층 건물 중 3층이며, 본 건(3125호)과 인접한 3124호는 벽체가 일시적으로 제거된 '튼상가' 상태로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

중앙유통단지는 기계 공구, 산업용품, 전자, 컴퓨터 부품 등을 전문으로 취급하는 동양 최대의 산업용품 단지로서, 다양한 상가와 사무실이 밀집해 있습니다.

단지 내에는 식당, 문구점, 약국 등 편의시설도 갖추어져 있으며, 인근에 아파트, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반 근린생활시설로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 소재한 중앙유통단지 내에는 다양한 식당, 문구점, 약국 등 편의시설이 입점해 있습니다.

또한, 차량 이동 시 인근에 대형마트 등 추가적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건 남측 인근에 "구현고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

또한, 주위로 다수의 아파트 단지가 분포하여 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 (주)화인일렉트로닉스가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 배당 신고 여부 및 배당률에 따라 보증금 회수 여부가 결정되며, 만약 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

6.2. 튼상가 원상복구 문제

본 건(3125호)과 인접한 3124호는 벽체를 일시적으로 제거한 '튼상가' 상태로 이용 중입니다. 이에 따라 추후 원상복구 비용이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 유동화 자산으로 편입되어 투자자들에게 매각된 경우를 의미합니다. 경매 과정에서 채권 회수에 적극적일 수 있으나, 일반 물건과 경매 절차 자체에 큰 차이는 없을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한사항

본 물건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 건폐율, 용적률, 건축 높이 제한 등 다양한 법적 제한이 따릅니다.

특히, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 여러 규제가 적용되고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 중앙유통단지 내에 위치한 소형 상가로, 교통 및 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 동양 최대 산업용품 단지 내 위치하여 상업 및 산업적 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인접 호실과의 벽체가 제거된 '튼상가'로서 원상복구 비용 발생 가능성, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

유동화 물건이라는 특성 또한 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구의 중심 상권에 위치하여 입지적 가치가 있음.

* 대규모 산업용품 단지 내 상가로서 꾸준한 수요 및 잠재력 보유.

* 지하철 1호선 구로역 인근으로 교통 편리성 우수.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 175,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 인수 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, '튼상가' 원상복구 비용, 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 여부(비록 인수 보증금 0원으로 되어 있으나 확인 필요), 및 토지이용계획상의 여러 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 예상되는 원상복구 비용 등을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 1258번지에 위치한 중앙유통단지상가 내 구분건물에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경61 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 하나은행으로 추정)

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3125호

용도: 근린상가

건물면적: 17.34㎡ (약 5.24평)

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치한 "중앙유통단지 상가" 내부에 소재하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 상업시설, 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

중앙유통단지는 기계 공구, 산업용품, 전자 및 컴퓨터 부품 등의 유통을 전문으로 하는 중소기업 상인들이 조성한 전문 상권으로, 동양 최대의 산업용품 단지로서 상업과 산업 기능을 동시에 수행하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 "구로역"이 인근에 소재하고 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 근저당권(하나은행, 2023년, 2024년) 및 임의경매개시결정(하나은행, 2026년)은 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 605,664,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 명확히 확인되지 않았습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 상세 내용은 없음).

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: (주)화인일렉트로닉스

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2009-11-20

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-05-07

본 건에는 대항력 있는 임차인 (주)화인일렉트로닉스가 존재합니다. 해당 임차인은 2009년 11월 20일에 사업자 등록을 하였으며, 보증금 10,000,000원이 있습니다. 차임은 0원이며, 배당신고를 하였습니다. 대항력이 있으므로, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 상가의 용도 및 현재 이용 현황

본 건은 근린상가 용도로 이용되고 있으며, 감정평가서상으로는 '판매시설'로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

건물 규모는 4층 건물 중 3층이며, 본 건(3125호)과 인접한 3124호는 벽체가 일시적으로 제거된 '튼상가' 상태로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

중앙유통단지는 기계 공구, 산업용품, 전자, 컴퓨터 부품 등을 전문으로 취급하는 동양 최대의 산업용품 단지로서, 다양한 상가와 사무실이 밀집해 있습니다.

단지 내에는 식당, 문구점, 약국 등 편의시설도 갖추어져 있으며, 인근에 아파트, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반 근린생활시설로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 소재한 중앙유통단지 내에는 다양한 식당, 문구점, 약국 등 편의시설이 입점해 있습니다.

또한, 차량 이동 시 인근에 대형마트 등 추가적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건 남측 인근에 "구현고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

또한, 주위로 다수의 아파트 단지가 분포하여 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 (주)화인일렉트로닉스가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 배당 신고 여부 및 배당률에 따라 보증금 회수 여부가 결정되며, 만약 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

6.2. 튼상가 원상복구 문제

본 건(3125호)과 인접한 3124호는 벽체를 일시적으로 제거한 '튼상가' 상태로 이용 중입니다. 이에 따라 추후 원상복구 비용이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 유동화 자산으로 편입되어 투자자들에게 매각된 경우를 의미합니다. 경매 과정에서 채권 회수에 적극적일 수 있으나, 일반 물건과 경매 절차 자체에 큰 차이는 없을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한사항

본 물건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 건폐율, 용적률, 건축 높이 제한 등 다양한 법적 제한이 따릅니다.

특히, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 여러 규제가 적용되고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 중앙유통단지 내에 위치한 소형 상가로, 교통 및 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 동양 최대 산업용품 단지 내 위치하여 상업 및 산업적 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인접 호실과의 벽체가 제거된 '튼상가'로서 원상복구 비용 발생 가능성, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

유동화 물건이라는 특성 또한 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구의 중심 상권에 위치하여 입지적 가치가 있음.

* 대규모 산업용품 단지 내 상가로서 꾸준한 수요 및 잠재력 보유.

* 지하철 1호선 구로역 인근으로 교통 편리성 우수.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 175,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 인수 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, '튼상가' 원상복구 비용, 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 여부(비록 인수 보증금 0원으로 되어 있으나 확인 필요), 및 토지이용계획상의 여러 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 예상되는 원상복구 비용 등을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.