나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1786 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 건물 내 제2층 제212호 외 2개호로서, 외벽: 화강석 등 마감, 내벽: 페인팅, 인테리어 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 타 호수와 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료됨. 일련번호 2,3: 두 개의 호수가 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

1) 일련번호 1은 현장조사시 본건 이외의 타 호수(211호 등)와 튼상가로 이용중인 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2) 일련번호 2,3은 두 개의 호수가 함께 튼상가로 이용중인 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1786 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제2층 제213호

* 건축물대장상 주소: 제주특별자치도 제주시 과원로 128 (연동)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 문화 및 집회시설)

* 감정가: 289,000,000원

* 토지면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

* 건물면적: 28.04㎡ (약 8.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

* 건물 층수: 지하 3층, 지상 3층 (연면적 18,938.64㎡)

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임. 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (접수일자: 2022-11-25, 권리금액: 531,600,000원)

* 총 등기부채권액: 994,800,000원 (신한은행 531,600,000원 + 주식회사신성건설 463,200,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (다만, 물건명세서상 '지상권개요: 비고' 부분에 관련 정보가 없음을 명시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

* 건물 현황: '나인몰'은 제주 최초의 복합쇼핑몰로, 문화, 식음, 쇼핑, 엔터테인먼트, 키즈 콘텐츠 등을 결합한 대형 상업시설임. 롯데시네마 직영관 및 명품관 등이 입점 예정이거나 운영 중임.

* 이용상태: 본건(제213호)은 타 호수(211호 등)와 함께 '튼 상가'로 이용 중인 것으로 사료되며, 별도의 호별 구분을 위한 장치는 되어 있지 않음. 이는 여러 호수가 통합되어 하나의 공간으로 운영되고 있음을 시사함 [물건명세서 참고사항, 공부와의 차이].

* 특징: 제주시 연동의 핵심 상권에 위치하며, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖춘 지역임. 1·2종 근린생활시설로서 다양한 MD 구성이 특징임.

1.5. 생활정보

* 인접 시설: 신제주초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음. 제주도청, 제주도 제2청사, 한라병원 등 공공기관 및 의료기관도 인근에 위치함.

* 편의시설: 나인몰 내에 롯데시네마, 다양한 식당(콘타이, 아르크 팬케이크 하우스 등), 쇼핑 매장(올리브영, H&M 등) 등이 운영 중이거나 입점 예정임.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태 불일치: 공부상 개별 호수(213호)이나, 실제로는 여러 호수가 통합된 '튼 상가'로 이용 중이며, 별도의 구분 장치가 없어 향후 명도 및 관리에 있어 법적, 실무적 문제가 발생할 수 있음. 특히 138개의 호수가 있는 건물 내에서 이러한 통합 이용 형태는 복잡성을 더함.

* 용도 관련 불명확성: 건축물대장상 주용도는 '문화 및 집회시설'로 표기되어 있으나, 본 물건은 '근린상가' 용도로 제시되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상의 용도 간 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 건물 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 994,800,000원으로 감정가 289,000,000원 대비 매우 높아, 채권자 인수 가능성 또는 유찰 가능성을 시사함.

* 토지이용계획상 규제: 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 지역·지구에 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 제주 제주시 연동의 핵심 상권에 위치한 '나인몰' 내 상가 물건으로, 신제주초등학교 인근에 자리하고 있어 접근성이 우수함.

* 풍부한 유동인구와 배후수요를 기반으로 상권 활성화 가능성이 있으나, 본 건이 여러 호수와 통합되어 '튼 상가'로 이용되고 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인임.

* 권리상 인수되는 금액은 없으나, 건물 이용 상태의 불일치, 높은 채권 총액, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항임.

* 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 내부 구조, 명도 가능성 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적임.

1.8. 투자 포인트

* 제주시 연동 지역의 중심 상권에 위치하여 잠재적 가치 상승 기대.

* '튼 상가'로서의 활용 가능성을 염두에 둔다면, 대형 임차 유치 또는 독자적인 상업 공간으로의 활용을 통해 수익 창출 기대.

* 경매를 통한 합리적인 가격으로 취득 시, 장기적인 투자 가치 증대 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세, 임대 현황, 권리관계의 최종 확정 등에 대한 종합적인 분석이 선행되어야 합니다.

* 본 물건의 경우, '튼 상가'로서의 이용 상태와 관련된 법적, 실무적 위험 요인을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 향후 발생 가능한 추가 비용 및 리스크를 종합적으로 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.