나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1904 [2] 제주특별자치도 제주시 용담이동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 용담이동 소재 "제주국제공항" 남동측 인근에 위치하는 부동산(기호2,3 - 토지1,건물1)로서, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

기호(2) : 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 동측으로 폭 6 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

? 본건 토지 기호(2) 지상에 소재하는 이동식컨테이너(창고)의 경우 이동의 용이성 등을 고려하여 감정평가외 하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건 토지 기호(2) 지상에 제시외조경 ㄱ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건 토지 기호(2) 지상에 소재하는 제시외조경의 경우 이를 개략적으로 실측 및 목측한 후 감정평가 하였으니, 경매업무 진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 기호(2) : 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(2)의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 도시계획시설도로에 토지 일부가 저촉된 바 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 도시계획시설도로 저촉 여부 및 저촉 위치, 저촉 면적, 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람. (후첨 토지이용계획확인서, 지적개황도 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2018.04.05) 외벽 : 석재붙임, 스타코 등 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층, 2층 : 사무소로 이용 중임. 3층 : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비(단독주택부분), 천정형에어컨에 의한 냉난방설비, 위생설비, 급배수설비, 기타설비(태양광설비) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 본건 건물 기호(3) 3층은 일반건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 다락이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 건물개황도, 일반건축물대장 건축물현황도 참조) ? 본건 건물 기호(3) 3층은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 단독주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 면적 등을 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 이도일동 소재 "삼성초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(기호1 ? 아파트 1세대)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제4층 제502호 구분건물로서, (집합건축물대장상 사용승인일자: 1992.08.06) 외벽: 타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 장판깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 아파트 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(1) : 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 3필1단의 세장형 토지로서, 아파트 및 소매점 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12 미터 내외의 포장도로와, 븍측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와, 동측으로 폭 약 6 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 삼도일동 319-17 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. - 삼도일동 319-28, 319-48 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 ? 본건 구분건물 기호(1)의 경우 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 아니하나, 현장조사 결과 건물명칭이 "동양맨션" 으로 표시되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. ? 본건 구분건물 기호(1)은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 아파트를 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 조경수,조경석,조경시설,담장 등 포함 평가.
발코니,다락,태양광시설 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1904 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 2718-2

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 실사용: 1-2층 사무소, 3층 단독주택)

* 감정가: 858,226,040원

* 토지 면적: 319.00㎡ (약 96.5평)

* 건물 면적: 315.11㎡ (약 95.3평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 장OO

1.2. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 제주시 용담이동 소재 "제주국제공항" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

1.3. 토지 정보

* 면적: 319.00㎡ (약 96.5평)

* 형태 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본 건 동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 이동식 컨테이너, 조경 등은 평가외 또는 개략 평가되었으며, 컨테이너 및 전기차 충전시설은 매각 제외)

1.4. 건물 정보

* 건물 면적: 315.11㎡ (약 95.3평)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 건물.

* 사용 승인일: 2018년 4월 5일.

* 주요 용도 (종합): 1층, 2층 사무소로 이용 중, 3층 단독주택으로 이용 중 (건축물대장상 제2종근린생활시설).

* 설비 내역: 보일러에 의한 난방설비, 천정형 에어컨에 의한 냉난방 설비, 위생설비, 급배수설비, 태양광 설비 등이 되어 있음.

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 발코니, 다락, 태양광시설은 포함 평가).

* 포함 평가 물건: 조경수, 조경석, 조경시설, 담장 등, 발코니, 다락, 태양광시설.

* 매각 제외 물건: 이동식 컨테이너, 전기차 충전시설.

2. 입지조건

2.1. 교통

* 본 건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

* 제주국제공항이 인접하여 공항 이용 및 외부 접근성이 우수함.

2.2. 주변 편의시설

* 본 건은 제주시 용담이동 소재 "제주국제공항" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

2.3. 학군

* 구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변의 주거 지역을 고려할 때 기본적인 학군이 형성되어 있을 것으로 추정됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인됨. 말소기준권리인 근저당(을13, 우정새마을금고, 6억원)보다 후순위로 강제경매(갑33, 장지연) 및 압류(갑34, 제주특별자치도)가 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물 등기부: 소유권 보존 후 근저당(을1, 우정새마을금고, 6억원) 및 후순위 근저당(을2, 제주은행) 설정. 마찬가지로 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(갑2, 장지연) 및 압류(갑3, 제주특별자치도)가 존재하며, 이들 역시 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 768,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인 필요).

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

* 본 건은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 1층 및 2층 사무소, 3층 단독주택으로 복합적으로 이용되는 근린주택임.

* 제주국제공항 인근 지역의 특성상, 관광객, 공항 종사자, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상업 및 주거 용도로 활용 가능함.

4.2. 주변 상가 현황

* 제주국제공항 인근이라는 입지적 장점과 함께 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 배후 수요가 있음.

* 제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 주거용 건물이므로 본 건의 상가 가치 분석과는 직접적인 비교에 한계가 있음. 본 건의 상업적 가치는 별도의 상권 분석을 통해 산정 필요.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 3층은 단독주택으로 이용 가능하며, 주변은 주택가와 상가가 혼재된 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

5.2. 기타 생활 편의

* 제주국제공항이 인접하여 교통 및 비즈니스 활동에 매우 편리함.

* 인근 지역에서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

* 3층의 경우, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못하였음. 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사 건물을 기준으로 기재되었으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

* 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 외벽 마감재(석재붙임, 스타코) 등의 노후화 및 유지보수 상태 점검 필요.

6.2. 법규 및 행정 제약

* 토지 이용 계획 상 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 용도지역 지구 제한 사항이 존재함.

* 토지의 일부가 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 도시계획시설도로에 저촉되어 있으며, 이로 인한 행정상 제한의 정도 및 정확한 저촉 위치, 면적 등에 대한 재확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 토지 지상에 소재하는 이동식 컨테이너(창고) 및 조경은 감정평가외 또는 개략 평가되었으므로, 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 함. (물건명세서 상 컨테이너, 전기차 충전시설은 매각 제외됨).

* 제시된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로 본 건(근린주택)과는 용도 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

7. 종합 의견

* 본 건은 제주국제공항 인근에 위치한 역세권 근린주택으로서, 교통 접근성과 입지적 가치가 매우 높음.

* 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용도가 높음.

* 다만, 건물 내부 상태 미확인, 도시계획시설도로 저촉 등 확인 및 재확인해야 할 사항들이 존재하므로, 신중한 접근이 요구됨.

* 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 정리될 것으로 예상되나, 지상권 등 인수되는 권리 여부 최종 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주국제공항 인근으로 뛰어난 접근성과 유동 인구를 확보할 수 있는 위치.

* 복합 용도 활용: 상가(사무소)와 주택(단독주택)으로 모두 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 신축 건물: 2018년 준공 건물로 즉시 사용 또는 임대 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 858,226,040원

* 주변 시세 분석:

제시된 최근 매매 정보는 주로 용담동의 연립 및 다세대 주택으로, 본 건과 같은 근린주택(상가+주택 복합)과는 용도 및 규모에서 차이가 큽니다. 예를 들어, 84.5㎡ 연립주택이 1.65억원, 66.3㎡ 다세대주택이 0.65억원, 49.92㎡ 다세대주택이 0.82억원에 거래되었습니다. 이러한 주택 시세는 본 건의 감정가(8.58억원)와 큰 차이를 보이며, 본 건은 규모, 용도, 상업적 가치 등에서 차별화된 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 건의 감정가는 8.58억원이며, 토지 약 96.5평, 건물 약 95.3평 규모입니다. 제주국제공항 인근 용담동이라는 입지적 장점과 근린생활시설 및 주택 복합 용도를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 범위로 판단됩니다. 그러나 건물 내부 상태의 불확실성, 도시계획시설도로 저촉 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려할 수 있으며, 투자 가치를 극대화한다면 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 향후 명확한 추가 확인 절차가 필요한 점을 감안하여, 7억 5천만원 ~ 8억원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이는 개략적인 추정치이며, 반드시 현장 답사 및 추가 정보 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.