나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1705 [4] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호, 4층 406호, 5층 506호, 6층 605호, 6층 606호로서, <사용승인일자: 2017.12.12> 외벽: 드라이비트 마감, 석재타일붙임 마감, 징크판넬마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~5) : 급배수설비, 기본위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형인 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서 북동측으로 폭 약 10m 내외 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

307-10번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-13번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-16번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경1705 (4)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제605호

용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가

181,000,000원

토지면적

14. 18㎡ (약 4.29평)

건물면적

55. 35㎡ (약 16.74평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

동OOO

건물 사용승인일자

2017.12. 12

건축물 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 6층

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 주변시설

인근에 서귀중앙초등학교가 위치하며, 상업지역 내에 있어 일반적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 형태를 보이고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 통상적으로 매각으로 인해 설정된 근저당, 전세권 등 대부분의 권리가 소멸됩니다.

1.2. 2. 매각으로 인수되는 권리 (해당 사항 없음)

제공된 정보를 바탕으로 판단 시, 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (단, 권리관계는 법원의 최종 확인이 필요합니다.)

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 각각 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 2. 건물 이용상태 및 용도

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 등재되어 있습니다. 2017년 12월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설

인근 서귀중앙초등학교를 비롯하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 접근이 용이하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 복합 용도 지역에 위치하고 있어 주거 및 업무 활동을 위한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 규제

일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획 관련 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등 개발 행위 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 서귀동에 소재한 '수앤수' 오피스텔 경매 물건으로, 2017년에 건축되어 연식이 오래되지 않은 건물입니다. 전용면적 55.35㎡ 규모로, 도심 상업지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 임의경매로 진행되어 권리상 문제는 크지 않을 것으로 예상되나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 확인해야 합니다. 감정가는 1억 8,100만 원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가 수준에서 형성되어 있어 시세는 안정적인 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주시와는 차별화된 서귀포시 상업지역 내 위치하여 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 2017년 준공 건물로 신축 대비 경쟁력 있는 상태.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 181,000,000원 (1억 8,100만 원)입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 29일에 동일 건물 내 5층 55.3508㎡ 면적이 18,000,000원 (1억 8,000만 원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가와 거의 동일한 수준으로, 현재 해당 건물의 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 보여줍니다.

본 경매 물건은 6층 605호로, 최근 거래 사례와 층수 및 정확한 계약 조건에 약간의 차이가 있을 수 있으나, 동일 건물 내에서의 거래이므로 시세 판단에 중요한 기준이 됩니다.

인수할 임차 보증금이 없고 권리 분석상 별도의 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 경매 물건의 특수성을 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

향후 시장 상황과 본건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 제시합니다. (본 금액은 예상치이며, 현장 조사 및 최신 시장 동향, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.