나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1705 [5] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호, 4층 406호, 5층 506호, 6층 605호, 6층 606호로서, <사용승인일자: 2017.12.12> 외벽: 드라이비트 마감, 석재타일붙임 마감, 징크판넬마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~5) : 급배수설비, 기본위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형인 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서 북동측으로 폭 약 10m 내외 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

307-10번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-13번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-16번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1705 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제606호

용도: 오피스텔

감정가: 253,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

토지지분: 20.257799999999996㎡ (약 6.13평)

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물지분: 79.0739㎡ (약 23.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOO

특이사항:

* 감정평가서 요약: 기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 6층 606호로서, 사용승인일자는 2017.12.12임. 외벽, 창호 마감 상태 양호. 오피스텔로 이용중이며, 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 되어 있음. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 3필지 일단의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중이며, 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함. 토지이용계획 및 제한상태는 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류/1류(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 중복 지정되어 있음. 공부와의 차이 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

주의사항:

* 임대관계 미상.

특수물건정보:

* 별도 특이사항 없음.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리. 제반 교통 사정은 보통 수준.

* 도로: 3필지 일단의 토지로 북동측 폭 약 10m, 남서측 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항 상 "지상권개요: "으로 기재되어 있으며, 이는 매각 후 소멸됨을 의미)

* 임차인 현황:

* (주)진기건설: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음, 비고: (권리분석 상 특이사항 없음)

* 한효동: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-21, 대항력 없음, 비고: (권리분석 상 특이사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 0원.

* 권리상 인수할 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 일반상업지역에 위치하며, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역에 속함.

* 서귀포시 중심부 인근으로 상업 및 주거 활동이 활발한 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: '서귀중앙초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 양호. 주변 상업 및 숙박시설 이용 편리.

* 기타: 제주도의 관광 중심지인 서귀포시에 위치하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류/1류(접합) 등 도시계획상 용도 및 건축 제한 사항 존재.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 추가적인 환경 및 보존 관련 규제 확인 필요.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건이 어떠한지에 대한 정확한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성 있음. (다만, 현재 파악된 임차인들의 대항력은 없음)

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 서귀동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔 건물로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 건축물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 전반적인 관리 상태도 양호할 것으로 예상됨.

* 권리분석 상 인수할 권리나 채무가 없어 안전한 물건으로 판단됨.

* 다만, 토지이용계획 상 각종 제한 사항과 임대 관계 미상인 점은 투자 전 추가 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능.

* 우수한 입지: 서귀포시 중심 상업 지역으로, 생활 편의 및 접근성이 뛰어남.

* 신축급 건물: 2017년 준공 건물로, 상대적으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사에 유리.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 최근 매매 정보 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 7월 29일에 동일 건물(수앤수) 5층 55.35㎡ 면적이 18,000만원(180,000,000원)에 거래된 내역이 있습니다. 이는 본건(6층 79.07㎡)보다 작은 면적의 거래가액입니다.

* 시세 분석:

* JSON 정보의 면적(55.35㎡) 대비 거래가액(180,000,000원)을 기준으로 평당 약 325만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 이를 본건의 면적(79.07㎡)에 적용 시, 약 79.07㎡ * 3,250,000원/㎡ = 257,077,500원 수준으로 산출됩니다.

* 이는 본건의 감정가 253,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 다만, 제공된 JSON 정보의 거래 시점(2025년 7월)이 현재 시점보다 미래라는 점, 그리고 동일 건물 내에서도 층수 및 향에 따른 시세 차이가 존재할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 현 시점의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 실거래가 비교 분석이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가 253,000,000원을 기준으로, 입찰 참여 시 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 이는 인수할 권리가 없고, 현 시세와 감정가 수준을 고려한 보수적인 범위입니다.

* 주변 시세 및 향후 시장 상황, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* (주의: 제공된 JSON 매매 정보의 거래 시점이 미래이므로, 해당 정보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.