나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1705 [3] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호, 4층 406호, 5층 506호, 6층 605호, 6층 606호로서, <사용승인일자: 2017.12.12> 외벽: 드라이비트 마감, 석재타일붙임 마감, 징크판넬마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~5) : 급배수설비, 기본위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형인 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서 북동측으로 폭 약 10m 내외 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

307-10번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-13번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-16번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1705 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOO

1.2. 물건내역

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제5층 제506호 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5)

건물명: 수앤수

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설)

건축물정보:

- 사용승인일자: 2017년 12월 12일

- 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 중 5층

- 총 건물면적: 3847.985 ㎡

1.3. 면적

토지면적: 20.26 ㎡ (약 6.13 평)

토지제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 79.07 ㎡ (약 23.92 평)

건물제시외면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 251,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 소재하며, 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능합니다. 물건이 속한 토지는 북동측으로 폭 약 10m, 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액 및 임차인 보증금 인수 금액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최수현

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 10,000,000 원

* 전입일자(사업일자): 2023년 04월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 최수현 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 구체적인 내용에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 기타 등기부현황

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다. 주변에 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 유동인구가 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획

* 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구

* 소로1류/2류 접합 (폭 8~12m)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (무태장어서식지, 천지연난대림지대)

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

이러한 지역구분은 해당 토지의 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 함을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

서귀중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 상업지역에 포함되어 있어 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물은 급배수, 위생, 난방, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규제한

* 역사문화환경보존지역: 주변의 문화유산 및 자연환경 보존을 위한 추가적인 개발 제한이나 규제가 있을 수 있습니다.

* 고도지구: 건축물의 높이 제한이 적용됩니다.

* 지하수자원특별관리구역: 지하수 오염 방지를 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 임차인 리스크

최수현 임차인은 대항력이 없으나, 계약 조건에 따라 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근인 2017년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 학교 및 상업시설과의 접근성이 좋으며, 토지 역시 도로에 잘 접해 있어 이용 가치가 높습니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 권리상 문제는 없으나, 명도 절차는 수월하게 진행될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심상권 내 위치: 지역 내 주요 상업 및 주거 지역에 속하여 임대수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 양호한 입지 및 교통: 서귀중앙초등학교 인근 및 상업지구 내 위치로 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(수앤수) 5층 55.35 ㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 7월 29일 180,000,000원에 직거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 325만원/㎡ (180,000,000원 / 55.35㎡)입니다.

본 물건의 건물 면적은 79.07 ㎡ (약 23.92 평)이며, 감정가는 251,000,000원입니다. 감정가 기준 평당가는 약 317만원/㎡ (251,000,000원 / 79.07㎡)입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가 251,000,000원 및 최근 매매 사례를 바탕으로, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건에 따라 달라질 수 있습니다. 본 보고서에서는 255,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.