나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1705 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1~5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호, 4층 406호, 5층 506호, 6층 605호, 6층 606호로서, <사용승인일자: 2017.12.12> 외벽: 드라이비트 마감, 석재타일붙임 마감, 징크판넬마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호(1~5) : 급배수설비, 기본위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형인 3필지 일단의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서 북동측으로 폭 약 10m 내외 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

307-10번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-13번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 307-16번지 : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대), 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1705 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동OOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제4층 제406호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 지상10층 건물 중 4층 406호

* 사용승인일자: 2017년 12월 12일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 251,000,000원

* 토지 면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

* 건물 면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

* 토지 지분: 20.257799999999996㎡ (약 6.13평)

* 건물 지분: 79.0739㎡ (약 23.92평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 및 건물 정보

* 토지: 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 3필지 일단의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 건물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물 중 4층 406호임. 외벽은 드라이비트, 석재타일, 징크판넬 마감이며, 창호는 샷시창호임.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 307-10번지: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등.

* 307-13번지: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등.

* 307-16번지: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 0원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음 (지상권개요: -).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김주용

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2019-12-26

* 확정일자: 2025-10-30

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 김지아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-12-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 대상 보증금이 없으므로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 서귀포시의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부함.

* 인근에 서귀중앙초등학교가 위치하며, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 최근 2025년 7월 29일, 동일 건물(수앤수) 내 5층 전용면적 55.35㎡ 오피스텔이 180,000,000원에 직거래된 사례가 있음.

* 본건 오피스텔(전용면적 약 79.07㎡)은 해당 거래 사례보다 면적이 크므로, 시세는 이를 상회할 수 있으나, 최근 거래가와 감정가의 차이를 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 마트, 식당 등 이용 편리.

* 교육시설: 서귀중앙초등학교 인접.

* 의료시설: 서귀포 시내 의료기관 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 명시된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없음.

* 등기부상 채권 총액이 0원으로, 권리 관계는 비교적 깔끔함.

6.2. 시장 변동성

* 최근 거래 사례(180,000,000원)와 감정가(251,000,000원) 간의 시세 편차가 존재하여, 입찰 시 시장 가격에 대한 신중한 접근 필요.

6.3. 기타

* 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 중심에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 건물 연식도 비교적 신축(2017년 준공)에 속함.

* 임차인 현황 및 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수해야 할 추가적인 부담은 없어 보임.

* 다만, 최근 거래 사례와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 현 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 중심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 251,000,000원

* 최근 거래가 (유사 면적 추정): 180,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 및 감정가, 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위한 합리적인 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 예상됨.

* 본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 200,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.