나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13387 [1] 경기도 화성시 우정읍 화수리 933-12 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 화성시 우정읍 화수리 소재 "근로복지공단 경기요양병원" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

일반철골구조 준불연판넬지붕 4층 건물 내 1층 102호로서,
(사용승인일: 2022.06.20)
외 벽: 벽돌 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택-방1,주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건에는 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 제2종근린생활시설(사무소), 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13387 (1)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 화수리 933-12 1동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 52.81㎡ (약 15.98평)

토지지분: 52.8125㎡ (약 15.98평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

등기부채권 총액: 167,549,390원

사용승인일: 2022년 06월 20일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 우정읍 화수리 소재 "근로복지공단 경기요양병원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 성장관리구역(일반관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소 대상입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당하므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: MUYDINOVSHERALIUMARJONUGLI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김순영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 소규모 공장, 농경지가 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다. 이러한 환경은 주거 기능과 더불어 산업 활동이 병행되는 특징을 보입니다. 따라서 일반적인 주거 지역이나 상업 지역과는 다른 특성을 가지며, 해당 지역의 임대 및 매매 수요는 지역 경제 상황 및 주변 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주거, 공업, 농업이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 밀집 지역임을 감안할 때 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다.

* 의료시설: '근로복지공단 경기요양병원'이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액 110,000,000원 대비 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 79,800,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 나타났습니다. 이는 감정평가액이 시장 실제 거래가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 과도한 가격으로 낙찰받을 위험이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(사용승인일 2022.06.20)이며, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 그러나 현재 제시된 감정평가액이 최근 시장 거래가와 비교했을 때 높게 책정된 것으로 판단되어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 주거 및 소규모 공업 지역이 혼재된 환경입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

* 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(34.1㎡, 35.8㎡)의 다세대주택이 79,800,000원 ~ 90,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 37.80㎡(약 11.43평)이며, 최근 거래 사례들을 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 234만원 ~ 251만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 예상 시세는 약 8,845만원 ~ 9,490만원 범위로 추정됩니다.

감정평가액 110,000,000원과 실거래가 사이의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태 및 주변 환경을 재확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.