나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8951 [3] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 5층 508호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제2층 제223호, 제3층 제335호, 제5층 제508호, 제1층 제110호 총 4개호로서, (사용승인일: 2015.09.24) 외 벽 : 제주석타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지로서, 부정형의 완경사지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 15m, 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

함덕리 3061 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3065 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3066-2 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3067 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3068 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3074 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3076 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

본건 함덕리 3061, 3067 , 3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 제주지방법원 2025타경8951 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변영철 외 125명 (권리금액: 1,000,000,000원)

말소기준권리: 2025-10-17 강제경매 (변영철 외 125명)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 5층 508호

건물명: 제주함덕라마다호텔

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건물 내 5층 508호

사용승인일: 2015.09.24

용도: 숙박시설 (호텔로 이용 중)

건물 외벽 표기: 라마다바이윈덤 제주더함덕호텔

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.7841㎡ (약 5.38평)

건물면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

건물지분: 27.21㎡ (약 8.23평)

건축물대장상 총 면적 (연면적): 14,077.59㎡

1.2. 3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 59,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 제주 동부 해안 관광의 중심지에 해당합니다. 특히 함덕해수욕장과 서우봉이 인근에 있어 관광객 유동이 많은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다. 제주시내 및 주요 관광지로 향하는 버스 노선이 운행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 함덕리 3061번지 등 다수 필지는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 해당 지역은 관광진흥지구 및 관광휴양개발진흥지구에 포함될 가능성이 있으며, 일부 지역은 곶자왈 및 숨골 등 환경보전 가치가 높은 지역으로 알려져 있어 개발 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 지목이 '전'(밭)이나 토지대장상 지목은 '대'(대지)로 등재된 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 17일에 접수된 변영철 외 125명의 강제경매 (2025타경8951) 개시결정 등기입니다. 이 등기를 기준으로 하되, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 본 경매 개시 이전의 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수할 임차인의 대항력이나 보증금에 대한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적으로 등재된 지상권은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

함덕리는 제주 동부의 대표적인 관광지로서, 아름다운 함덕해수욕장과 서우봉을 중심으로 연중 수많은 관광객이 방문하는 활기찬 지역입니다. 다양한 숙박 시설, 식당, 카페, 상점 등이 밀집해 있으며, 지역 주민을 위한 편의시설도 갖추고 있습니다.

4.2. 사업체 현황

함덕해수욕장 상권은 제주 내 점포당 월평균 매출액이 가장 높은 상권 중 하나로 파악되었습니다. 주요 업종으로는 일반 한식과 커피전문점 등이 강세를 보이고 있으며, 관광객을 대상으로 하는 사업체들이 많습니다. 제주 함덕 라마다 호텔은 이러한 상권의 중심부에 위치하여 유리한 입지를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건이 위치한 제주함덕라마다호텔은 자체적으로 레스토랑, 피트니스 센터, 테라스, 카페, 무료 주차장 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 또한, 호텔 주변으로 스타벅스 등 카페와 다양한 식당들이 분포하고 있어 이용이 편리합니다. 함덕 해수욕장, 서우봉, 조천 만세동산, 돌하르방 공원 등이 인근에 있어 관광 및 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

5.2. 의료시설

주요 의료시설은 제주시내에 집중되어 있으며, 함덕리에서는 근거리의 병·의원급 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지대장과 등기부등본 상 지목 불일치: 일부 필지에서 '전'과 '대'로 지목이 상이하여 등기 정리가 필요할 수 있습니다.

* 개발 규제: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 중첩된 용도지역 지정 및 환경보전지역(곶자왈, 숨골) 인접으로 인한 향후 개발 제한 가능성이 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

* 관광 산업 의존도: 제주 지역 경제 및 부동산 시장은 관광 산업에 대한 의존도가 높아 외부 요인(경제 침체, 전염병 등)에 민감하게 반응할 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 제주 지역 내 호텔 및 숙박 시설 공급이 증가함에 따라 경쟁이 심화될 수 있습니다.

6.3. 물건 고유 리스크

* 호텔 운영 환경: 호텔의 전반적인 운영 상태, 공실률, 관리 소홀 등의 문제는 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시설 노후화: 2015년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 과거 시설 관리 문제: 함덕해수욕장 일대의 과거 편의시설 관리 소홀 사례가 있었던 점을 고려할 때, 건물 및 부대시설 관리에 지속적인 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 함덕의 핵심 관광지에 위치한 숙박시설로, 풍부한 관광 자원과 우수한 접근성을 자랑합니다. 특히, 함덕해수욕장 인근의 높은 상권 가치는 잠재적 투자 가치를 높입니다. 다만, 감정가 5,900만원 대비 10억원에 달하는 채권 총액은 주목할 부분이며, 이는 경매 절차상 큰 폭의 할인 가능성을 시사합니다. 토지대장과 등기부등본 상 지목 불일치, 환경 관련 개발 규제 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 제주 동부의 대표적인 관광명소인 함덕해수욕장 및 서우봉 인근에 위치하여 관광객 수요가 풍부합니다.

* 높은 상권 가치: 제주 내 점포당 매출 상위권에 속하는 함덕 상권의 일부로서, 안정적인 임대 수익 또는 재판매 시 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 시 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 59,000,000원이며, 이는 경매의 시작가로 활용될 가능성이 높습니다. 채권 총액이 1,000,000,000원에 달하는 점을 고려할 때, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건의 시세, 향후 시장 전망, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 권장합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.