나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8951 [4] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 1층 110호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제2층 제223호, 제3층 제335호, 제5층 제508호, 제1층 제110호 총 4개호로서, (사용승인일: 2015.09.24) 외 벽 : 제주석타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지로서, 부정형의 완경사지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 15m, 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

함덕리 3061 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3065 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3066-2 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3067 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3068 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3074 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3076 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

본건 함덕리 3061, 3067 , 3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8951 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 1층 110호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 57,000,000원

* 토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

* 토지지분: 17.7841㎡ (약 5.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 건물지분: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 17일 접수된 변영철 외 125명의 강제경매(갑14)가 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약:

* 2021년 6월 10일 접수된 주식회사유성건설의 신탁등기 말소(갑5)가 있습니다.

* 2025년 9월 29일 접수된 주식회사대경하우시스의 소유권이전(갑12) 등기가 있습니다.

* 2025년 10월 17일 접수된 변영철 외 125명의 강제경매(갑14)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 명확히 기재되지 않았습니다. 일반적으로 강제경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역으로, 고도지구(25M 이하), 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 함덕 해수욕장 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박시설 및 상업 시설이 발달한 지역입니다.

* 토지이용계획: 여러 필지가 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 묶여 있어 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브 지붕 8층 건물 중 제2층 제223호, 제3층 제335호, 제5층 제508호, 제1층 제110호 총 4개 호실입니다.

* 사용승인일: 2015년 9월 24일

* 건물 외벽: 제주석 타일 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 이용 상태: 현재 호텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비(보일러), 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 연대 채무 또는 담보물 관리 주체에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 함덕리 3061, 3067, 3068번지 토지의 경우, 등기사항전부증명서상 지목은 '전'이나 토지대장상 지목은 '대'로 되어 있습니다. 이는 현황과는 다르게 공부상 등록되어 있어 향후 재산권 행사 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 호텔 이용 현황: 호텔로 이용 중이나, 경매 절차 진행으로 인해 운영상 변동이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 함덕 해수욕장 인근의 관광 중심지로, 혐오시설이나 부정적 영향을 줄 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 관련 논의(예: 참조)가 있을 수 있으므로, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 함덕 지역에 위치한 숙박시설로, 감정가는 5천7백만원입니다. 비교적 낮은 감정가와 소형 면적을 특징으로 합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 호텔로 이용 중인 상태입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 임차인 보증금은 인수하지 않는 것으로 파악됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 공부상 지목과 실제 현황의 차이가 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5천7백만원의 감정가는 제주 지역 호텔 객실에 비해 낮은 수준으로, 소액 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지: 함덕 해수욕장 인근으로 관광 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 소형 면적: 27.21㎡(약 8.23평)의 건물 면적은 관리 및 운영 부담을 줄여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 57,000,000원

* 고려 사항:

* 소액 투자 목적 및 잠재적 가치 상승 가능성

* 공동담보, 공부상 지목 차이 등 리스크 요인

* 인수할 보증금 및 임차인 관련 비용 없음 (임대 관계 미상이나, 보증금 인수 없음으로 명시됨)

* 권고 범위: 감정가 57,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 57,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.