나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8951 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 3층 335호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제2층 제223호, 제3층 제335호, 제5층 제508호, 제1층 제110호 총 4개호로서, (사용승인일: 2015.09.24) 외 벽 : 제주석타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지로서, 부정형의 완경사지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 15m, 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

함덕리 3061 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3065 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3066-2 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3067 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3068 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3074 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3076 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

본건 함덕리 3061, 3067 , 3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8951 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 3층 335호

용도: 숙박시설

감정가: 58,000,000원

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.7841㎡ (약 5.38평)

건물면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

건물지분: 27.21㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 곳입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건 토지는 북동측으로 약 15m, 동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 함덕 해수욕장과 가까워 관광객 유동 인구가 많은 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 17일 접수된 강제경매 (갑13, 변영철외 125명, 1,000,000,000원)

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

집합건물 등기부요약:

2016년 4월 21일 (갑2) 소유권이전1번신탁등기말소 (오병철)

2021년 9월 29일 (갑8) 소유권이전 (박솜이)

2024년 9월 30일 (갑11) 소유권이전 (주식회사대경하우시스, 임의경매로 인한 매각 2023타경8237)

2025년 10월 17일 (갑13) 강제경매 (변영철외 125명, 1,000,000,000원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

본건은 제주 관광의 주요 지역 중 하나인 함덕리에 위치하여 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 다양한 숙박시설, 상가, 편의시설이 밀집해 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 활발합니다.

함덕 해수욕장과 인접해 있어 관광 시즌에는 높은 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

건물 외벽에 '라마다바이윈덤 제주더함덕호텔'로 표기되어 있어 호텔로서의 인지도를 활용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 호텔로 이용 중이며, 숙박시설로서의 기능을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 9월 24일에 사용승인을 받았습니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

또한, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 안전 및 편의를 위한 제반 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지목 오류: 함덕리 3061, 3067, 3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목은 '대'로 공부와의 차이가 존재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 보증금 및 차임이 미상으로, 권리 관계 파악 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

제주도의 주요 관광지인 함덕에 위치한 숙박시설(호텔)로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

비교적 최근인 2015년에 사용승인된 건물로, 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 토지 지목 오류, 각종 지구 지정, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 강제경매 절차가 진행 중이며, 감정가 58,000,000원을 바탕으로 향후 가치 평가가 이루어져야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

함덕 해수욕장 인근에 위치한 우수한 입지 조건은 관광객 수요 확보에 유리합니다.

제주도 관광 산업의 지속적인 성장세를 고려할 때, 숙박시설로서 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

호텔 체인 브랜드(라마다)의 인지도를 활용하여 운영 또는 재임대가 용이할 것으로 판단됩니다.

감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 임대 수익률, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.