나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83836 [1] 경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5 공장 경매

경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5 (공장) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경83836(수원지방법원 경매4계). 감정가 5,165,215,200원, 최저가 5,165,215,200원. 매각기일은 2026-09-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 83836 [1]
소재지	경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5
도로명주소	경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5
용도	공장
매각기일	2026.09.15
관할법원	수원지방법원 경매4계 ((031)210-1264)
이용제한	상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 계획관리지역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)계획관리지역, (접함)생산관리지역

면적

토지면적	5,088㎡ (1,539.12평)
건물면적	1,970.91㎡ (596.20평)

금액

감정가	5,165,215,200원
최저가	5,165,215,200원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	516,521,520원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.15	5,165,215,200원

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 화성시 도이리 소재 "도이교차로" 동측 근거리에 위치하는 부동산(공장)
으로서, 주위는 중ㆍ소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주
위 환경은 보통입니다.
교통상황: 본건까지 차량의 접근 및 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
형태 및 이용상태: 기호(1)-(3)은 : 서하향의 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지,

기호(6)은 서하향의 완경사지 토지입니다.
인접 도로상태: 기호(1)-(3)은 : 3필 일단의 토지로서, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며,
북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하나 고저차로 인하여 진출입은 불가합니다.

기호(6) : 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2), (3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교
육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(6) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
제시목록 외의 물건: 후첨 "토지건물 감정평가명세표" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물[㉠-㉭, ⓐ-ⓖ)이 소재합
니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.

기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(4-1) : 철골조 판넬지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1993.02.06.)
외벽 : 샌드위치 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 샌드위치 판넬 붙임 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호 등입니다.

기호(4-2) : 라멘조 슬라브지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1993.02.06.)
외벽 : 알류미늄 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 판넬 붙임 마감 등.

기호(4-3) : 경량철골조 경량철골지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1993.02.06.)
외벽 : 알류미늄 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 판넬 붙임 마감 등.

기호(4-4) : 경량철골조 경량철골지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1996.12.18.)
외벽 : 샌드위치 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 샌드위치 판넬 붙임 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호 등입니다.

기호(5) : 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2011.10.28.)
외벽 : 알류미늄 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 판넬붙임 마감 등.
이용상태: 기호(4-1) : 1,2층 공장 등으로 이용중입니다.

기호(4-2) : 공장 등으로 이용중입니다.

기호(4-3) : 공장 등으로 이용중입니다.

기호(4-4) : 사무실 등으로 이용중입니다.

기호(5) : 공장 등으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
부합물 및 종물: 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠-㉭, ⓐ-ⓖ)이 소재합니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.

기타사항 : 본건 공부(건물등기사항전부증명서, 일반건축물대장)상 기호(4-2)의 증축부분 구
조는 철근콘크리트조이나, 현황 일반철골구조 및 일부 철근콘크리트조인바, 이를 고려하여
감정평가하였으니, 업무 진행시 참고바랍니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황: 본건 기계기구 기호(1)-(16)는 경기도 화성시 도이리 소재 "도이교차로" 동측 근거리에 위치
하는 동양금속공업(주)(경기도 화성시 향남읍 도이리 335-5외 2필지)건물 내에 보관되어 있
습니다.
토지의 상황: 후첨 "토지감정요항표" 참고 바랍니다.
건물의 구조 및 현상: 후첨 "건물감정요항표" 참고 바랍니다.
기계/기구의 현상: 본건 기계기구 기호(1)-(16)는 현장조사시 전기공급의 차단 등의 사유로 정상작동여부는 확
인하지 못하였으며, 일부 명판은 없는것으로 조사되었는바, 경매 참여시 유의하시기 바랍니
다.
공작물의 현상: 해당없음.
기타참고사항: 본건 기계기구 기호(1)-(16)의 목록표시 및 감정평가 대상 목록은 귀 원 제시목록 중 「공장
및 광업재단 저당법 제6조」목록에 의거하였으며, 현장조사 당시 목록 이외에 기계기구가 소
재하고 있는것으로 조사되었으나, 소유권확인 등이 불가하여 본 감정평가에서는 제외하였는
바, 경매 업무 진행시 참고바랍니다.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리
색상
관리상태
사용연료
유효검사기간
기타(옵션등)

물건 비고

1. 일괄매각. 부동산의 표시의 제시외건물(4-1 ~ 4-10) 및 기계기구(1-1 ~ 1-12, 감정평가서의 기계기구 감정평가명세표 참조) 포함. 기계기구는 16점 조사되었으나 1점은 중복, 2점은 소재불명, 1점은 해당 근저당권말소로 총 12점임.
2. 목록1~3. 토지는 공부 및 현황 일단지로 일괄하여 평가함. 위 지상에 컨테이너 7개동이 소재하나 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함. 위 지상에 제시외건물이 소재하나 가설건축물인 것으로 조사되었으며(감정평가서 토지건물 감정평가명세표의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣), 위 가설건축물은 허가기간 이후 연장이 되지 않으면 철거 등의 사유가 있으므로 평가 및 매각에서 제외함(감정평가서 참조).
3. 목록4. 일부는 일반건축물대장상 2011. 10. 28.자 증축된 것으로 등재되어 있는 바 이를 감안하여 평가함(감정평가서 참조).
4. 건물 대지 곳곳에 각종 폐기물과 폐기물 마대, 기타 폐기된 자재 등이 방치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경83836 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5

용도: 공장

감정가: 5,165,215,200원

토지면적: 5,088.00㎡ (약 1,539.17평)

건물면적: 1,970.91㎡ (약 596.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 도이리 소재 "도이교차로" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 서하향의 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지와 서하향의 완경사지 토지로 구성되어 있습니다.

주요 진입로는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로도 도로에 접하나 고저차로 인해 진출입은 제한적일 수 있습니다. 다른 필지는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 다수의 근저당권, 압류, 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

최종적으로 수원지방법원 2024타경83836호로 중소기업은행의 임의경매 개시결정이 말소기준권리로서 존재합니다.

총 등기부채권액은 6,562,535,757원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* PHAMTHIQUYNH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-01-03, 대항력 없음.

* 성필용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2012-05-30, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 공장 밀집 지역 및 주거 지역이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 중소규모 공장들이 다수 입지해 있어 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

향남 도이지구 및 도평지구 도시개발사업이 진행 중에 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

인근 도로 상황은 계획관리지역 내에서도 소로(폭 4~6m)에 접하고 있어 대형 차량의 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

현재 검색된 정보만으로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 산업 폐기물이나 기타 환경 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

지역은 계획관리지역으로, 주변은 공장, 근린생활시설, 단독주택이 혼재되어 있습니다.

교통은 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 공장 밀집 지역 특성상 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

현재 임차인들의 보증금 및 차임이 없어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 현장 답사 시 건물 대지 곳곳에 각종 폐기물과 폐기된 자재 등이 방치되어 있는 상태입니다. 이는 매수 후 정리에 상당한 비용과 노력이 소요될 수 있습니다.

감정평가서 상 일부 제시외건물(컨테이너 7개동, 가설건축물 4개동)은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 또한, 기계기구의 경우 일부 중복, 소재불명, 말소 등으로 인해 실제 매각 대상에 포함되는 수량 및 상태를 정확히 파악해야 합니다.

건물 중 기호(5)는 2011년 10월 28일 증축된 것으로 등재되어 있으며, 기호(4-2)의 경우 공부와 현황의 구조 차이가 있어 감정평가 시 이를 고려했으나, 인수 후 하자 등과 관련한 분쟁 소지를 확인할 필요가 있습니다.

기계기구의 경우 정상 작동 여부 확인이 어렵고 일부 명판이 없는 상태이므로, 실제 가치 평가에 신중해야 합니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 철저한 권리 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 공장 용지의 토지와 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 공장으로서의 활용 가능성이 장점입니다. 현재 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 권리 관계는 말소될 예정으로 권리 분석 상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 현장 상태의 폐기물 적치, 제시외 건물 및 기계기구의 제외, 일부 건물 구조상의 차이, 기계기구의 현상 불확실성 등 잠재적 리스크가 상당하므로, 매수인은 이러한 사항들을 충분히 인지하고 실사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (약 1,539평)으로 향후 증축 또는 재개발 잠재력 보유.

성장관리구역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 산업 활동 및 개발 가능성이 있음.

향남 지역의 도시개발 사업 진행으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,165,215,200원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 현재 시장 상황, 물건의 현 상태(폐기물, 제외된 기계기구 등) 및 추가 투입 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 채권 총액이 65억원을 초과하는 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 폐기물 처리 비용, 제시외 물건 및 기계기구의 실사, 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.1. 물건 기본정보