나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [14] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 3층320호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)임.
2. 목록14.(320호)와 목록15.(321호)는 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중임.
3. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (14)

물건종별: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 3층320호

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 3층 320호이며, 사용승인일은 2022년 5월 26일입니다.

용도: 본건의 건축물대장상 주된 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 본건(320호)의 실제 이용 용도는 '교육연구시설(JSLP중고등영어 학원)'이며, 건축물대장상으로도 교육연구시설(학원)로 명시되어 있습니다.

토지면적: 30.11㎡ (약 99.54평)

건물면적: 123.75㎡ (약 409.09평)

감정가: 1,069,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용승인일: 2022년 5월 26일

층수/호수: 지상 3층 320호 (B동에 소재함)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건은 북측 노폭 약 30M, 서측 노폭 약 25M, 동측 노폭 약 15M의 포장도로 및 남측 노폭 약 6M의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 압류(동화성세무서장, 수원시) 및 임의경매개시결정(수원화성오산축산업협동조합) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 명시됨)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2024년 10월 8일

확정일자: 2024년 10월 8일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 없음

비고: -

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023년 1월 5일

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

3.4. 권리분석 요약

본건은 낙찰 후 인수되는 권리나 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주요 시설

본건은 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 풍부합니다.

"능실초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 관련 시설과의 연계성도 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다. 주변 환경은 대체로 정주 여건이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

각종 근린생활시설 및 상업시설이 인근에 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"능실초등학교"가 인접해 있으며, JSLP중고등영어 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때 교육 관련 수요가 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 이용상 리스크

건축물대장상 주된 용도는 '업무시설'이나, 본건은 '교육연구시설(학원)'로 이용 중이며, 목록14호(320호)와 15호(321호)가 경계벽 제거 후 일체로 사용되고 있어, 실제 이용 상태와 공부상 표기 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 용도 변경이나 건축 관련 민원이 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 확인이 필요할 수 있습니다.

2022년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 공실 발생 가능성은 항상 존재하므로 임대 시장 분석이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 파악된 바로는 특별한 주변 환경 리스크는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 교육연구시설(학원)로, 비교적 신축 건물에 속하며 주위 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

등기부상 인수되는 권리 부담이 없고, 임차인도 대항력이 없어 권리 분석 면에서는 매우 안전한 물건입니다.

두 개 호실(320호, 321호)이 일체로 사용되고 있어 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

단, 건축물대장상 주된 용도와 실제 이용 용도 간의 차이점은 인지하고 있어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2022년 사용승인)로 향후 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

전체 물건 면적(123.75㎡)이 넓어 학원 운영 등 복합적인 교육 시설로 활용하기에 적합합니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 절차가 순조로울 것으로 기대됩니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 이용의 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 전액을 실질적인 취득 비용으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가(10억 6,900만 원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 현재 이용 상태, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.