나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [16] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 조사당시 근린생활시설(풋스울)로 이용중임(감정평가서 참조).
2. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경88398 (16) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 4층 406호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 504,000,000원이며, 토지면적은 16.61㎡ (약 5.02평), 건물면적은 68.25㎡ (약 20.64평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 조사 당시 근린생활시설(풋스울)로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 4층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 5월 26일입니다.

본 건은 주건축물 제1동에 소재합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로 상황은 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 남측 약 6M의 보행자 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로2/3류, 중로2류, 소로3류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(채권금액 3,480,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전, 압류, 임의경매 등의 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 김선건 씨가 보증금 0원, 차임 100,000원에 2023년 2월 28일 사업자 등록을 하였으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없으며 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 호매실중앙파크뷰라는 비교적 신축 오피스텔 단지 내 상가로, 주변의 아파트 단지와 상업시설을 배후 수요로 하고 있습니다.

건축물대장상 용도와 달리 실제 근린생활시설로 이용 중이라는 점은 상업 시설로서의 활용도를 시사합니다.

2021년 사용승인을 받은 건물로 현대적인 설비와 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

대로 및 일반도로와의 접면이 양호하여 외부에서의 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 능실초등학교가 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하고, 차량 접근성 또한 양호하여 생활 환경이 비교적 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이하여 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 근린생활시설로 정상 이용 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 낙찰 후 용도 관련 확인이 필요합니다.

본 건은 공동담보로 묶여 있어, 동일 채권으로 담보된 다른 부동산의 처분 결과가 본 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다.

오피스텔 및 상가 공급 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 신축급 오피스텔 상가로, 입지, 교통, 주변 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 공동담보 물건이라는 점은 투자 전 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 신축 건물에 속하여 상품성이 우수합니다.

수원 호매실 지구의 개발 계획 및 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 임차인 명도에 대한 부담이 없어 투자가 용이합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이를 활용하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 3월 31.248㎡ 면적의 오피스텔이 20,000만원에 거래되었고, 2025년 10월 26.053㎡ 면적이 14,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 본건의 전용면적 68.25㎡에 환산 시, 대략 3.9억원에서 4.4억원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 504,000,000원으로, 건물 사용승인일(2021년)을 고려할 때 현재 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

권리상 인수되는 금액이 없고 임차인의 대항력이 없는 점, 공동담보 물건의 특성 등을 고려할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 건은 2021년 준공된 건물의 시세 추정치와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 4억 1천만 원에서 4억 3천만 원 사이의 입찰가를 예상해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.