나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [15] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 3층322호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 조사당시 공실임(감정평가서 참조).
2. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (15)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 3층 322호

1.2. 물건 현황

용도: 교육연구시설 (학원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 668,000,000원

토지면적: 18.49㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.486㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.98㎡ (약 23.00평)

건물지분: 75.98㎡ (약 23.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

주의사항:

1. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 조사 당시 공실임 (감정평가서 참조).

2. B동에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

인근으로는 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 대로 및 중로에 접해 있습니다.

또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (임의경매 신청)

말소기준권리: 을1 (근저당, 2022.09.30)

3.2. 권리 분석 (소멸/인수 권리)

말소기준권리인 근저당(을1) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황

등기부채권 총액: 3,480,000,000원

주요 등기 내역:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사선보엔지니어링, 2022.09.30)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사레인보우아이앤티, 2022.09.30, 매매)

* 을1: 근저당 (수원화성오산축산업협동조합, 3,480,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (동화성세무서장, 2023.10.24, 말소)

* 갑7: 임의경매 (수원화성오산축산업협동조합, 3,480,000,000원, 2024.09.10, 말소)

* 갑8: 압류 (수원시, 2024.12.09, 말소)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 주변 이용 현황

본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트, 오피스텔, 상가 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

주변에 능실초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설의 잠재 수요가 있습니다.

인근 건물들은 오피스텔, 교육연구시설(학원), 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 본건 용도 및 잠재력

본건의 용도는 건축물대장상 교육연구시설(학원)이며, 감정평가 요약에 따르면 기호(16) 호실이 교육연구시설(공실)로 이용 중입니다.

경계벽 제거 후 일체로 사용되는 교육연구시설(JSLP중고등영어)도 인접해 있어, 학원 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건은 능실초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 위험

조사 당시 본건이 공실 상태로, 향후 임대 수익 발생까지 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 동(棟) 정보 불일치 가능성

건축물표제부 요약 정보 상 본건은 '주건축물제1동'에 소재하나, 물건명세서 특이사항에 'B동에 소재함'으로 기재되어 있어 정확한 동 위치에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 유해시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설이나 소음 유발 시설 등 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정밀한 현장 조사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)의 교육연구시설(학원) 용도 구분건물입니다.

상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

권리 분석 상 낙찰자가 인수하는 권리사항은 없는 안전한 물건입니다.

현재 공실 상태이며, 'B동 소재'라는 문구와 건축물대장상 동 표기(주건축물제1동) 간의 명확한 확인이 필요하다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

학원 운영 또는 상업시설로의 활용 가능성을 염두에 둔 투자를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 활발한 지역: 주거, 상업, 교육시설이 밀집된 지역으로 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 교통 편리: 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며 대중교통 이용도 용이합니다.

* 안정적 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 활용 가능성: 교육연구시설 용도 외 상가 등 다른 용도로의 변경 및 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

감정가: 668,000,000원

정확한 예상 입찰가 산출은 현재 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하나, 본건의 공실 상태 및 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

향후 임대 시 예상 수익률을 고려하여 낙찰가격을 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.