나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [13] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층637호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. A동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층 637호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 22.62㎡ (약 6.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2022.05.26

2. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "능실초등학교" 남동측 인근입니다. 주변으로는 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6M의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 대로2류, 대로3류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 수원화성오산축산업협동조합, 2022-09-30 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 명인의료재단화홍병원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 법적 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당신고일자가 명시되어 있어 배당을 받을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 3,480,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

- 작성일: 2026-08-25

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

- 비고: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, A동에 소재함.

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 호매실동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 오피스텔 수요: 신축 오피스텔로서 주변 직장인 및 1-2인 가구의 수요를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: "능실초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자의 다른 담보물 가치 변동이나 처리 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2022년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이지만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 시세 변동: 향후 부동산 시장의 변동성이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 신축 오피스텔로, 지역 내 개발이 이루어진 곳에 자리하고 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

사용승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 갖춰져 있습니다.

공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 오피스텔: 최신 건축물로 하자 발생 가능성이 낮고, 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 모든 선순위 권리가 말소되므로, 안전한 투자와 향후 자유로운 자산 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 호매실 지구의 개발 계획 및 주변 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, "호매실 중앙파크뷰" 오피스텔은 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 3월 20일: 31.248㎡ (약 9.45평), 8층, 200,000,000원 (평당 약 211.6만원)

* 2025년 10월 27일: 26.053㎡ (약 7.88평), 6층, 149,000,000원 (평당 약 189.1만원)

본 물건의 건물 면적은 22.62㎡ (약 6.84평)입니다.

최근 거래된 6층, 26.053㎡ 물건(149,000,000원)을 기준으로 보았을 때, 본 건 면적(22.62㎡)은 이보다 작은 면적이므로 시세는 149,000,000원보다 낮을 것으로 예상됩니다.

면적별 예상 시세:

* 6.84평 * 211.6만원/평 = 약 144,700,000원 (1억 4,470만원)

* 6.84평 * 189.1만원/평 = 약 129,300,000원 (1억 2,930만원)

종합적으로 볼 때, 현재 시세는 약 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이로 판단됩니다.

감정가(1억 8,100만원)는 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

적정 입찰가 산정:

대항력 없는 임차인이 있고, 건물 상태 및 위치 등을 고려하여 감정가 대비 합리적인 선에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

보수적으로 접근할 경우, 최근 거래된 1억 4,900만원보다 낮은 가격으로, 그리고 시세 범위인 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 135,000,000원 (1억 3,500만원) ~ 140,000,000원 (1억 4,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.