나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [12] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층636호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. A동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (12)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층636호

건물명: 호매실 중앙파크뷰

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적 기준)

감정가: 174,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

준공연도: 2021년 5월 26일 (사용승인일 기준)

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근으로 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건물 북측으로는 노폭 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6M 폭의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있으며, 비행안전제6구역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 명인의료재단화홍병원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 530,000원

* 배당신고일자: 2024년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

등기부총채권액: 3,480,000,000원

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 호매실동 일대는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

능실초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

건물 내에는 오피스텔 외에 교육연구시설(JSLP중고등영어) 및 근린생활시설(풋스울) 등이 입점해 있어, 다양한 상업 활동이 가능한 환경입니다.

인근 지역의 개발 계획 및 배후 수요를 고려할 때, 상권의 지속적인 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 능실초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 도보로도 주요 시설 접근이 용이합니다.

건물 편의시설: 본 건물은 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 등 생활에 필요한 주요 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 채무 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 하의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

비행안전구역: 토지이용계획상 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

향후 시장 변동성: 오피스텔 시장의 전반적인 변동성 및 공실률 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 경기도 수원시 권선구 호매실동의 중심 상업지역에 위치하고 있습니다.

권리관계가 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통 환경 또한 양호합니다.

공동담보 및 비행안전구역 등의 일부 제한 사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 활용이 가능하며, 관리 부담이 적습니다.

우수한 입지: 호매실지구 내 상업지역에 위치하여 직주근접성이 우수하고, 주변 개발 호재에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있어 안전합니다.

수익형 부동산: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 174,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래 사례 분석 결과, 동일 건물 6층 전용면적 26.053㎡가 149,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건(전용면적 21.16㎡)의 시세는 약 121,000,000원으로 추정됩니다.

최근 거래가액과 감정가액을 종합적으로 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 감안했을 때, 예상 입찰가는 140,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격으로, 투자 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.