나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [11] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층635호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. A동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (11)

물건종별: 오피스텔

건물명: 호매실 중앙파크뷰 주건축물제1동 6층 635호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층 635호

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

건축물 사용승인일: 2021년 05월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층, 지상 10층 중 제6층 제635호

건물 동: A동 (주건축물제1동)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.7509999999999994㎡ (약 1.74평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.157㎡ (약 6.40평)

1.4. 경매 정보

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "능실초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 폭의 포장도로 및 남측 약 6M 폭의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m-35m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 등의 도로에 접해 있습니다.

또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이에 따라 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 을1 근저당권(접수일 2022-09-30, 채권 최고액 3,480,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

이하 을구 및 갑구의 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

압류 등기(동화성세무서장, 수원시)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 분석

명인의료재단화홍병원 임차인이 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원으로 확인됩니다.

해당 임차인은 전입일자(사업일자) 및 확정일자 정보가 누락되어 있으며, 배당신고일자(2024-11-21)가 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

금액이 미상인 정보가 포함되어 있으므로, 실제 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황에서 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 권리 분석 시에는 항상 면밀한 검토가 요구됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 호매실동 일대는 신축 오피스텔과 주거 단지가 밀집해 있으며, 대로변을 따라 상업 시설이 발달해 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 주변에 근린생활시설, 교육연구시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

인근에서 교육연구시설(JSLP중고등영어), 근린생활시설(풋스울)로 이용 중인 사례가 있어, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 진입 및 대중교통 이용이 편리하여 주변 지역으로의 이동도 수월합니다.

4.3. 교육 시설

"능실초등학교"가 본 물건 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 공실 및 임대 시장 리스크

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하여 시설 면에서는 경쟁력이 있습니다.

다만, 주변 오피스텔 및 상가 공급 현황을 파악하여 공실 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

특히, 동일 건물 내 다른 호실들의 임대 현황 및 공실률 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

5.2. 법적 및 행정적 리스크

공동담보 물건으로, 본 경매 절차 외 다른 채권자의 추가 경매나 담보권 실행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 개발 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 주변 환경 조사를 통해 잠재적 혐오시설 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

비행안전구역 지정으로 인한 저고도 비행 경로 상의 소음 발생 가능성은 고려될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

법원 감정가는 1억 7천 4백만원으로 책정되었으나, 최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 실거래가(약 1억 4천 9백만원 ~ 2억원)를 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 투자 가치가 있으나, 감정가 대비 시장가와의 괴리를 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 노후화 리스크가 적음

* 편리한 교통망 및 잘 갖춰진 생활 편의시설

* 능실초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 다양한 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대

* 저평가 시 차익 실현 가능성

8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 정보 분석 결과,

* 2025년 3월 거래된 31.248㎡ 면적의 오피스텔이 200,000,000원 (약 640만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2025년 10월 거래된 26.053㎡ 면적의 오피스텔이 149,000,000원 (약 572만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 오피스텔의 전용 면적은 21.16㎡이며, 법원 감정가는 174,000,000원 (약 822만원/㎡)입니다.

감정가 대비 최근 실거래가(약 572만원~640만원/㎡)가 낮은 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 최근 실거래가 수준과 본 건의 면적, 층수 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가를 바탕으로 환산한 본 건의 시세 범위는 약 120,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

경매 당일의 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.