나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [9] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층631호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. A동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층631호

건물명: 호매실 중앙파크뷰

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔))

감정가: 174,000,000원

총층수: 지하5층, 지상10층

해당층: 6층

사용승인일: 2022.05.26

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6M의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류(폭 30m-35m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 등의 도로에 접해 있으며, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1, 2022.09.30)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

최근 접수된 권리로는 수원시의 압류(갑8, 2024.12.09)가 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 명인의료재단화홍병원

보증금: 5,000,000원

차임: 530,000원

배당신고일자: 2024.11.21

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 (갑5, 2022.09.30): 주식회사 레인보우아이앤티

신탁등기 말소 (갑4, 2022.09.30): 주식회사 선보엔지니어링

근저당권 (을1, 2022.09.30): 수원화성오산축산업협동조합 (3,480,000,000원, 말소기준권리)

압류 (갑6, 2023.10.24): 동화성세무서장 (말소)

임의경매 (갑7, 2024.09.10): 수원화성오산축산업협동조합 (3,480,000,000원)

압류 (갑8, 2024.12.09): 수원시 (말소)

등기부채권 총액: 3,480,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건(631호)은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 용도 역시 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

인근 다른 호실들은 교육연구시설(JSLP중고등영어), 공실, 근린생활시설(풋스울) 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

건물 자체 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

주변 주거 및 상업시설과의 연계성이 높아 잠재적 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

"능실초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 편의성

차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 법적 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 변동 사항

등기부등본 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동 이력이 확인됩니다. 이는 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사하므로, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 최근인 2022년에 사용승인을 받은 건물입니다.

주변의 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 또한 나쁘지 않습니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2022년 사용승인 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 양호한 입지 조건

주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로, 일상생활 및 외부 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

8.3. 호매실지구 개발 가치

호매실지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.4. 합리적인 입찰가 확보 가능성

감정가가 174,000,000원인 반면, 최근 유사 면적/층수의 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건 오피스텔(21.16㎡, 6층)과 유사한 시점에 거래된 인근 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 3월 20일: 31.248㎡, 8층, 200,000,000원

- 2025년 10월 27일: 26.053㎡, 6층, 149,000,000원

최근 거래된 2025년 10월 27일의 26.053㎡, 6층 오피스텔이 149,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 작은 21.16㎡이며 동일한 6층입니다.

면적 비율(21.16㎡ / 26.053㎡ ≈ 0.812)을 적용하여 계산하면, 약 120,988,000원 (149,000,000원 * 0.812) 수준의 가치로 추정됩니다.

최고층(8층) 매물이 200,000,000원에 거래된 점을 고려하더라도, 본건의 면적과 층수를 감안할 때 1억 2천만원대 후반에서 1억 3천만원대 초반의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가(174,000,000원)보다 낮은 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.