나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [10] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층632호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. A동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층632호

건물명: 호매실 중앙파크뷰

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물규모: 지하 5층, 지상 10층 중 6층

건물면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평) (토지 지분)

감정가: 1억 9,600만원

사용승인일: 2021년 5월 26일 (2021.05.26)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "능실초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 이러한 입지 조건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 남측 약 6M의 보행자 도로에 접해 있어 교통 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 현황

* 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 총 채권액은 34억 8천만원입니다.

* 등기부등본 상 압류(동화성세무서장, 수원시) 및 임의경매개시결정(수원화성오산축산업협동조합) 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 진 씨는 대항력이 없으나, 배당신고일이 기재되어 있어 배당 여부에 따라 보증금 회수에 영향이 있을 수 있습니다. 전입/확정일자 미상으로 우선변제권 확보 여부는 불확실하므로, 실제 점유 여부 및 퇴거 협의 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리 분석

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 물건명세서에 별도로 기재된 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

* 본건이 위치한 호매실동 1401번지 일대는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 등이 복합적으로 이용되는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 수원여대 학생 임대 숙소 등으로 활용될 수 있는 오피스텔로서, 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 단지 인근에 능실초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

* 제공된 최근 매매 정보는 2025년으로 미래 시점의 거래일이므로, 실제 현재 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 본건의 감정가(1억 9,600만원)는 유사 면적(26.053㎡)의 최근 실거래가(1억 4,900만원) 대비 높은 편입니다. 따라서 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 건물은 2021년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하지만, 주변 환경 중 담배 연기나 벽간 소음 등에 대한 일부 거주자들의 부정적 의견이 존재합니다.

* 미납된 관리비나 공과금이 발생할 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 인수 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다.

* 능실초등학교 인접 및 각종 편의시설 접근성이 우수하여 거주 환경이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명도 외에는 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 1인 가구 및 소규모 사업체 운영을 위한 임대 수익형 물건으로 적합한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 유지보수 비용 절감 기대 효과가 있습니다.

* 초등학교 인접 및 풍부한 생활 인프라로 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 호매실지구 개발 등 지역 발전 가능성과 함께 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 가격으로 낙찰될 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적은 25.55㎡ (약 7.73평)이며, 감정가는 1억 9,600만원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 면적(26.053㎡)의 거래가는 1억 4,900만원 (2025년 10월 거래 예정)입니다.

* 이를 바탕으로 추정한 현재 시세는 약 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 범위로 판단됩니다.

* 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 시세 범위를 중심으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 1억 5,000만원에서 1억 5,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.