나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [7] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층628호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층628호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도 업무시설(오피스텔))

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 174,000,000원

건물명: 호매실 중앙파크뷰 (주건축물제1동)

동/호수: B동 6층 628호

1.2. 면적및가격

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.7509999999999994㎡ (약 1.74평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.157㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타기본정보

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접해 있으며, 남측으로는 노폭 약 6m의 보행자 도로와 접하고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)으로 확인됩니다.

이후 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 본 경매 절차에 따라 위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 3,480,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 송영근

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023-03-28

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석결론

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현황 임차인 송영근은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특징

본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지와 함께 오피스텔, 상업시설, 교육시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 건물 내 다른 호실들도 오피스텔, 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 "호매실 중앙파크뷰" 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 3월 거래: 31.248㎡, 8층, 200,000,000원 (약 640만원/㎡)

- 2025년 10월 거래: 26.053㎡, 6층, 149,000,000원 (약 572만원/㎡)

본건은 건물면적 21.16㎡(약 6.40평)이며, 감정가는 174,000,000원입니다.

이를 면적당 가격으로 환산 시 약 822만원/㎡로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

최근 실거래가(26.053㎡, 6층, 149,000,000원)를 기준으로 본건 면적(21.16㎡)에 비례하여 산정 시, 약 121,000,000원 수준으로 추정됩니다.

최근 실거래가(31.248㎡, 8층, 200,000,000원)를 기준으로 산정 시, 약 135,600,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서 현 시세는 대략 1억 2,100만원에서 1억 3,600만원 사이로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내부편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 5층, 지상 10층 건물이며, 2022년 5월 26일 사용승인되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변생활편의시설

인근에 능실초등학교가 있으며, 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

현재 파악된 권리상 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 기타리스크

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, B동에 소재하고 있습니다. 이러한 사항은 매수 전 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 깨끗한 오피스텔로서, 권리상 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 투자 가치가 있습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

- 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

- 권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

- 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

- 공동주택 및 상업시설이 밀집된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시세는 약 1억 2,100만원에서 1억 3,600만원 수준으로 파악됩니다.

따라서 감정가를 기준으로 하기보다는 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

건물 연식, 입지 조건, 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해 135,000,000원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.