나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [4] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층623호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

---.

물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

감정가: 174,000,000원

1.1. 2. 부동산 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물 제1동 6층 623호

건물명: 호매실 중앙파크뷰

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

준공 연도: 2021년 (사용승인일: 2022.05.26)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 3. 면적 정보

토지 면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물 면적 (전용 면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6M의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 2. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구)에 해당하며, 대로2류/3류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 모든 후순위 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 인수주의 권리

별도의 등기부등본상 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등의 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 뒤 내용 없음)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 명

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 530,000원

* 배당신고일자: 2024년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 내외부 용도

건축물대장상 본건의 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

건물 내부는 오피스텔 외에도 교육연구시설(JSLP중고등영어), 근린생활시설(풋스울) 등으로 이용 중인 호실이 포함되어 있습니다.

1.4. 2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 오피스텔, 주상복합건물 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상업지구입니다.

업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 해당 오피스텔 및 주변 지역의 수요가 꾸준히 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 교통

건물 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 2. 교육시설

본건 남동측 인근에 능실초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리 관련 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권 최고액이 높아 경매 취하나 이해관계인의 변제 가능성이 존재합니다. 다만, 현 시점에서는 경매 절차가 진행 중입니다.

1.6. 2. 물건 자체 관련 리스크

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 건물 내 다른 호실들이 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있어, 본 건 호실(623호)의 실제 이용 현황을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. (단, 제공된 정보상으로는 623호는 오피스텔로 이용 중으로 보입니다.)

* 소재지 정보에 '주건축물제1동'으로 표기되어 있으나, '주의사항'에 'B동에 소재함'으로 언급되어 있어 혼선이 있습니다. 등기부 및 건축물대장상으로는 주건축물 제1동으로 확인되나, 현장 방문 시 정확한 위치 확인이 필요합니다.

1.6. 3. 기타 유의사항

* 현재까지 파악된 바로는, 본 건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 물건 요약

수원시 권선구 호매실동 소재 호매실 중앙파크뷰 오피스텔 6층 623호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평) 규모입니다. 능실초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

1.7. 2. 총평

권리관계가 비교적 명확하고 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 신축급 오피스텔로서 지역 상권 발달 가능성과 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 주요 강점

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 관리 상태 및 내구성이 양호합니다.

* 우수한 입지: 호매실 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 2. 향후 전망

호매실 신도시의 발전과 함께 오피스텔 및 상업 시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 20일: 31.248㎡, 8층, 200,000,000원

* 2025년 10월 27일: 26.053㎡, 6층, 149,000,000원

본건은 전용면적 21.16㎡, 6층입니다.

면적 대비 환산 시, 6층 거래 사례(26.053㎡, 149,000,000원)를 기준으로 보면 1㎡당 약 571.9만원이며, 본건 면적(21.16㎡)에 적용하면 약 121,037,240원입니다.

8층 거래 사례(31.248㎡, 200,000,000원)를 기준으로 보면 1㎡당 약 640.0만원이며, 본건 면적(21.16㎡)에 적용하면 약 135,424,000원입니다.

감정가 174,000,000원 대비 시세가 낮은 편으로, 약 70~80% 수준의 낙찰가율을 고려하면 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

1.9. 2. 최종 제안가

안정적인 투자를 위해 감정가의 75% 수준인 약 130,000,000원에서 80% 수준인 약 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 보수적인 접근으로는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.