나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [6] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층625호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 5.97㎡ (약 1.8평)

* 건물면적: 21.98㎡ (약 6.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOOOOOO

* 건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1), 채권액 3,480,000,000원

* 총 등기부채권액: 3,480,000,000원

2. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "능실초등학교" 남동측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M, 남측 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건축물대장상 특이사항으로 "지상권개요"가 언급되었으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건의 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 주변 시설: 능실초등학교 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 업종 구성: 오피스텔, 근린생활시설, 교육연구시설(JSLP중고등영어, 풋스울) 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권입니다.

* 유동인구 및 수요: 주변 주거 단지 및 상업 시설 이용객의 유동인구와 오피스텔 및 업무시설 이용자의 직장인 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 능실초등학교가 인근에 있으며, JSLP중고등영어와 같은 교육 관련 시설도 접근 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내 이동도 용이합니다.

* 주거 환경: 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 지역으로, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* B동 소재 가능성: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 주의사항으로 "B동에 소재함"이라는 언급이 있습니다. 이는 주건축물제1동과 별개로 B동에 해당 호실이 위치할 가능성을 시사하며, 정확한 위치 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 채무 총액이 34억 8천만원으로 높으며, 본건이 공동담보 물건 중 하나이므로 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 지분: 소유하는 토지 지분이 5.97㎡ (약 1.8평)으로 매우 작아, 토지에 대한 독자적인 사용 수익보다는 건물과의 일체로서의 가치로 평가됩니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(176,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 14,900만원 ~ 20,000만원)가 낮은 편이므로, 입찰 시 감정가와의 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있고, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, B동 소재 여부, 높은 공동담보 채무액, 작은 토지 지분, 그리고 감정가와 실제 시세 간의 차이 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 능실초등학교 인근의 편리한 주거 및 상업 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통의 편리성: 대중교통 및 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안정성: 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2025년 3월 거래 (31.248㎡, 8층): 20,000만원

* 2025년 10월 거래 (26.053㎡, 6층): 14,900만원

본건 물건 정보:

* 전용면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

* 해당 층: 6층

시세 분석:

최근 6층 거래 사례(26.053㎡, 14,900만원)의 평당 가격(약 189만원/평)을 적용할 경우, 본건(6.65평)의 예상 시세는 약 189만원/평 * 6.65평 = 약 12,568만원입니다.

최근 8층 거래 사례(31.248㎡, 20,000만원)의 평당 가격(약 211.6만원/평)을 적용할 경우, 본건(6.65평)의 예상 시세는 약 211.6만원/평 * 6.65평 = 약 14,070만원입니다.

감정가: 176,000,000원 (약 264.7만원/평)

본건은 6층으로, 최근 6층 매매 사례(14,900만원)와 유사한 층수에 위치합니다. 해당 거래의 평당 가격(약 189만원/평)을 적용한 시세 범위는 약 12,568만원입니다. 또한, 8층 매매 사례의 평당 가격(약 211.6만원/평)을 적용하면 약 14,070만원 수준입니다.

감정가(176,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 따라서, 보수적으로 접근 시 최근 시세 범위를 고려하여 12,500만원에서 14,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.