나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [5] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층624호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.7509999999999994㎡ (약 1.74평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.157㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 현황

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 층수: 지하 5층, 지상 10층

사용승인일: 2021년 5월 26일

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 세대수: 307세대

1.3. 토지 현황

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 (호매실지구)

제한사항: 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.4. 감정가 및 최저가

감정평가액: 174,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO (수원화성오산축산업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 개발 및 이용에 대한 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 모든 후순위 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 명인의료재단화홍병원 (마스킹 처리: 명 병원)

보증금: 5,000,000원

차임: 530,000원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보는 확인되지 않으나, 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 "호매실 중앙파크뷰" 오피스텔의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 거래: 전용면적 31.248㎡, 매매가 200,000,000원 (1㎡당 약 6,397,401원)

* 2025년 10월 거래: 전용면적 26.053㎡, 매매가 149,000,000원 (1㎡당 약 5,719,073원)

본건의 전용면적은 21.16㎡로, 이를 바탕으로 추정할 때 시장 시세는 약 120,940,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 예상됩니다. (단, 해당 거래 사례는 미래 시점의 정보이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 상업지구 및 근린생활시설을 통해 은행, 병원, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"능실초등학교"가 인근에 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 단, 중고등학교 등 교육시설 관련 추가적인 정보는 현장 답사 및 주변 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.3. 주변 시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관이 있거나 거주 만족도를 저해할 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로 진행되었습니다. 이로 인해 본건 외 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰 결과가 본건의 경매 과정에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. B동 소재 및 건물 구성의 불명확성

건축물대장상 'B동'에 소재한다고 기재되어 있으나, 건물 등록 정보상 '주건축물제1동'으로 표기되어 있습니다. 복합적인 건물 구성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용면적 21.16㎡는 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 적합할 수 있으나, 넓은 공간을 필요로 하는 수요자에게는 제한적일 수 있습니다.

6.4. 미상 정보

임차인의 전입일자 및 확정일자 정보가 확인되지 않아, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 오피스텔로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 명확하게 정리될 예정입니다. 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 소형 면적, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 'B동' 소재에 대한 불명확성은 고려해야 할 요소입니다. 감정가와 최근 시장 거래가 사이에 차이가 있으므로, 철저한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 호매실지구 내 상업 및 주거 밀집 지역으로 잠재적 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 174,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 오피스텔 사례 중 전용면적 26.053㎡가 149,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 21.16㎡는 이보다 작으므로, 이를 감안하여 1㎡당 가격을 보수적으로 적용할 경우 약 120,940,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만 이는 미래 시점의 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 가치는 건물 내 위치(층, 향 등), 향후 시장 상황, 공동담보 물건들의 경매 진행 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

종합적으로 판단하되, 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 보수적인 관점에서 115,000,000원 ~ 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.