나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [3] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층 621호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층

사용 승인일: 2021년 05월 26일 (2021.05.26)

총 세대수: 307호

본건 층수: 6층

구분건물 정보: 6층 621호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.7509999999999994㎡ (약 1.74평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.157㎡ (약 6.40평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, B동에 소재함. (단, 제공된 JSON 정보 상 주건축물제1동으로 확인됨. B동 소재 여부는 추가 확인 필요)

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로2류/3류, 중로2류, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, "능실초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 09월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (공동담보목록)

경매 개시 결정: 2024년 09월 10일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매

소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 불명확함)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보는 제공되지 않았으며, 금액 미상이라도 주의가 필요함)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건물은 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 인근에 권선구청, 수원서부경찰서, 한국전력, 보건소 등 행정타운이 있어 배후수요가 풍부하며, 약 1만 6천여 세대의 대단지 아파트가 인접해 있는 등 상권의 입지는 우수한 편입니다.

4.2. 인접 도로

북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 6M 폭의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 10층 규모입니다. 본건은 6층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 아파트단지, 주상복합, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. "능실초등학교"가 남동측 인근에 위치합니다.

5.3. 대중교통

인근 버스정류장 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 'B동' 표기 오류 가능성

제공된 주의사항에 'B동에 소재함'으로 명시되어 있으나, 건축물대장 요약 JSON 정보와 경매 정보 등에서는 '주건축물제1동'으로 확인됩니다. 두 건물 간의 관계 또는 표기 오류 가능성에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 내 흡연 문제 및 소음

실거주자 후기에 따르면 건물 내 다수의 흡연자로 인해 실내 담배 냄새 문제가 발생할 수 있으며, 벽간 소음이 발생할 수 있다는 점은 거주 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 협소 및 구조 문제

실거주자 후기상 주차 공간의 구조가 이상하고, 특정 층의 주차 공간은 방치된 차량으로 인해 문제가 발생할 수 있다는 점이 언급되었습니다.

6.4. 임차인 보증금 미확인

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 정보가 미상일 경우, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 문제 발생 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동의 '호매실 중앙파크뷰' 오피스텔로, 도심 상업지역에 위치하여 행정타운 및 주거 단지 배후수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 비교적 최근 준공된 건물입니다.

다만, 'B동' 소재 여부의 불명확성, 건물 내 흡연 및 소음 문제, 주차 공간의 구조적 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 임차인의 보증금 및 차임이 미확인된 상태이므로, 인수되는 권리가 없는지 면밀한 추가 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원 호매실지구의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요 확보 가능.

* 행정타운 인접으로 인한 안정적인 수요층 존재.

* 비교적 신축 건물로 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 저평가 시, 시세차익 및 임대수익 동시 추구 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 21.16㎡)의 오피스텔은 약 1억 2천만원에서 1억 3천 5백만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 1억 7천 4백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 26.053㎡ (약 7.88평) 6층 오피스텔: 1억 4,900만원 (약 572만원/㎡)

* 31.248㎡ (약 9.45평) 8층 오피스텔: 20,000만원 (약 640만원/㎡)

현재 본건의 면적(21.16㎡)에 최근 매매가를 적용하여 시세를 역산하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인(B동 소재 불확실성, 임차인 미확인 등)과 권리 분석, 낙찰 후 예상 명도 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 본인의 투자 성향 등을 면밀히 검토하여 최종 금액을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.