나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88398 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층,지상10층 건 내 6층 612호 외 16개호 로서,
(사용승인일 : 2022.05.26)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 및 내부인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(1-13) : 공히 오피스텔로 이용중입니다.
기호(14,15) : 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용중입니다.
기호(16) : 교육연구시설(공실) 입니다.
기호(17) : 근린생활시설(풋스울)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂참고 바랍니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경88398 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰 주건축물제1동 6층612호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임. B동에 소재함.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 7.09㎡ (2.14평)

토지지분: 7.087㎡ (2.14평)

건물면적: 26.05㎡ (7.88평)

건물지분: 26.053㎡ (7.88평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층

사용승인일: 2022.05.26

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.

본건 북측으로 노폭 약 30M 내외, 서측으로 노폭 약 25M 내외, 동측으로 노폭 약 15M 내외 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리:

- 2022.09.30 접수, 수원화성오산축산업협동조합 근저당 (말소기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 박

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

주의: 임차인 박 은 대항력이 없으므로, 명도 시 별도의 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

총 등기부채권액: 3,480,000,000원

말소기준권리 이하 권리내역:

- 2022.09.30 접수, 수원화성오산축산업협동조합 근저당 (말소기준)

- 2023.10.24 접수, 동화성세무서장 압류 (말소)

- 2024.09.10 접수, 수원화성오산축산업협동조합 임의경매 (말소)

- 2024.12.09 접수, 수원시 압류 (말소)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설 부지로 이용중입니다.

4.2. 토지 이용 계획

■ 기호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

■ 기호 2) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

* 인근 초등학교: 능실초등학교 (남동측 인근)

* 주변 시설: 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 용도 및 실제 이용

- 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 건물 전체적으로는 오피스텔 외 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

- 본건(612호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

6.2. 공동담보

- 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 감정가 산정이나 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한사항

- 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 오피스텔로, 신축(2021년 준공) 건물이며 사용승인일은 2022년 5월 26일입니다.

감정가는 2억원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

인근에 초등학교와 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있으나, 본건(612호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

- 비교적 최근에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 양호한 입지 조건

- 능실초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 주상복합, 상업시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 환경이 우수합니다.

- 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다.

8.3. 권리관계 명확

- 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

8.4. 감정가 대비 시세 비교

- 감정가 2억원 대비 최근 동일 면적 오피스텔 실거래가(1억 4,900만원)가 존재하여, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

- 본건의 전용면적은 26.05㎡ (약 7.88평)이며, 감정가는 200,000,000원입니다.

- 최근 실거래 사례:

- 2025년 10월 27일: 26.053㎡ (약 7.88평) 오피스텔이 149,000,000원에 거래되었습니다.

- 2025년 3월 20일: 31.248㎡ (약 9.45평) 오피스텔이 200,000,000원에 거래되었습니다.

- 동일 면적의 실거래가(149,000,000원)가 감정가(200,000,000원)보다 현저히 낮아, 시세 반영이 필요한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

- 인수 보증금: 0원

- 시세 비교 결과, 동일 면적 실거래가를 고려할 때 감정가보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

- 본 물건의 적정 입찰가는 보수적으로 접근 시, 160,000,000원에서 180,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

- 특히, 2025년 10월 실거래가(149,000,000원)를 기준으로 하되, 최초 감정가와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

- 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.