나이스옥션 법원경매 부천 2026타경68 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층비04-099호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상10층 내 7층비07-63호,4층비04-099호 외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 강화유리 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 임. 사용승인일: 2022.05.12

이용상태

기호1,2: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20M-25M)(접함), 중로 3류(폭 12M-15M)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경68 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층비04-099호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 117,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지 지분: 6.0465㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물 지분: 22.019㎡ (약 6.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나래중학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

1.1. 3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 5층 지상 10층 건물 내 4층 비04-099호이며, 사용승인일은 2022년 5월 12일임. 외벽은 세멘몰탈위 페인트 및 강화유리 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감되었으며, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

1.1. 4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중임.

1.1. 5. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20M-25M)(접함), 중로 3류(폭 12M-15M)(저촉), 가축사육제한구역, 성장 관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 신한은행(신OOO)임.

등기부상 말소기준권리는 신한은행의 근저당권(접수일자: 2022.07.11, 권리금액: 108,000,000원)이며, 해당 권리 이후로 등기된 모든 권리(임의경매개시결정 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않게 됨.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-16

* 확정일자: 2025-04-16

* 배당신고일자: 2026-03-13

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 임차인은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 일대는 김포한강신도시 내의 상업 및 업무 밀집 지역으로, 신축 오피스텔과 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집하여 형성된 지역임.

주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 풍부한 유동인구를 바탕으로 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 단지 내 차량 진출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편임.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 용이함.

* 교육시설: 북서측 인근에 나래중학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 위치임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지이용계획 관련

토지이용계획상 중로3류(폭 12M-15M)와 저촉되는 부분이 있어 도로와의 관계에서 일부 제약이 있을 수 있으나, 이는 일반적인 신도시 개발 지역에서 흔히 나타나는 사항으로 단독으로 큰 문제로 작용할 가능성은 낮음.

1.5. 2. 임대차 관계

현재 임차인 윤 이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 임대 관계에 대한 세부 사항은 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 3. 건물 상태

본 건물은 2022년 5월 12일에 사용 승인된 신축 건물로, 하자나 노후화 문제는 적을 것으로 보임. 다만, 향후 건물 관리 및 유지보수에 대한 기본적인 비용 발생은 고려해야 함.

주변 환경 조사 결과, 본 건지에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 구래동 신도시 내에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 소멸에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

최근 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준에서 형성되고 있으며, 신축 건물이라는 점과 지역 개발 잠재력을 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2022년 5월)로 즉시 사용 및 임대가 용이함.

* 김포한강신도시 내 핵심 상업/업무 지역에 위치하여 접근성 및 편의성이 뛰어남.

* 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태.

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 없음.

* 향후 지역 개발 및 신도시 활성화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 117,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 25일 (5층, 22.019㎡): 50,000,000원 (거래 특이사항 존재 가능성 있음)

* 2026년 7월 8일 (8층, 22.019㎡): 110,000,000원

* 2026년 7월 12일 (7층, 25.8272㎡): 85,000,000원

본건(4층, 22.02㎡)은 8층 매물과 면적이 동일하며, 최근 110,000,000원에 거래된 사례를 주요 시세 기준으로 판단합니다. 5층 거래 사례는 시세와 차이가 커서 참고만 하는 것이 좋습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 8층 거래가액을 기준으로 하되, 4층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세, 건물 상태, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.