나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35373 [2] 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '푸른솔중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상25층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도에 접하며 북동측 및 서측으로 접한 도로를 통해 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1866-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-본건의 정확한 위치 및 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도의 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35373 (2)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4

용도 (정보 불일치): 초기 제공 정보상 공장, 감정평가서상 아파트 이용, 건축물대장상 제2종근린생활시설 (JSON 데이터는 91-2번지 기준)

감정가: 977,175,000원

토지면적: 1059.00㎡ (약 320.35평)

건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평) (JSON 데이터는 91-2번지 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 통진읍 옹정리 91-4 (주변: 푸른솔중학교 동측 인근)

주위환경: 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 단지 외곽으로 공도에 접해 있으며, 북동측 및 서측으로 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022-01-04, 603,600,000원)

주요 권리 현황:

* 주식회사 피앤피파트너스 소유권 보존 (2021-12-20)

* 주식회사 피앤피파트너스 소유권 이전 (2022-01-04)

* 김형준 소유권 이전 (2022-01-04)

* 국민은행 근저당 (2022-01-04, 603,600,000원) - 말소기준권리

* 김포세무서장 압류 (2025-04-03) - 매각으로 말소

* 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2026-02-06, 797,080,193원) - 매각으로 말소

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시, 상세 내용은 파악되지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020-05-12

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 대상 보증금 100,000원

* 임차인: 주식회사에이케이, 김형준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 100,000원

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요 확보가 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

지역 특성: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)으로 지정되어 있어, 도시계획에 따른 개발 영향 등을 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: 푸른솔초등학교, 푸른솔중학교, 푸른솔유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 근린생활시설과 인접해 있어 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 본건은 초기 제공 정보상 '공장'으로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약에는 '아파트로 이용 중'이며 '지상25층 건물'이라는 설명이 있고, 건축물대장 정보(JSON, 91-2번지 기준)에는 '제2종근린생활시설'의 '일반철골구조 1층 건물'로 기재되어 있어, 실제 건물의 용도 및 현황과 공부상 내용 간 큰 차이가 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 현장 확인 및 관련 공부 서류를 통해 정확한 용도와 상태를 파악해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 100,000원이 인수 대상이므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

중복 병합 사건: 본건은 중복 병합 사건으로 진행 중이므로, 사건 진행의 복잡성이 증가할 수 있으며 추가적인 확인 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 재산권 행사 및 건축에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 조건(외국인 등)에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

정확한 위치 및 경계 불명확: 물건명세서상 '본건의 정확한 위치 및 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도의 확인 요'라는 문구가 있어, 현장 조사를 통한 정확한 경계 확인이 필수적입니다.

지상권 존재 가능성: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 묘사(학교, 아파트 단지 등)로 미루어 볼 때, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 부동산 임의경매 물건으로, 아파트 단지와 학교가 인접한 지역에 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 곳에 자리하고 있습니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 1059.00㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건의 가장 큰 리스크는 건물 용도에 대한 정보 불일치입니다. 초기 '공장'에서 감정평가서상 '아파트 이용' 및 '25층 건물' 설명, 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 상이하게 나타나므로, 실제 건물의 용도, 상태, 그리고 공부상 내용과의 일치 여부를 철저히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 100,000원이 인수 대상이므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 중복 병합 사건, 다수의 토지 이용 제한 사항 등도 잠재적 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

김포한강신도시 인근 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

아파트 단지 및 교육 시설이 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

1059. 00㎡의 넓은 대지 면적은 활용도를 높일 수 있는 장점입니다.

토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(100,000원), 예상 명도 비용, 법률 자문 비용, 부동산 시장 동향, 공실 위험, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 건물 용도 불일치 문제 해결 방안, 명도 난이도, 정확한 현황 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 초기 감정가(977,175,000원)를 참고하되, 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.