나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6127 [1] 서울특별시 구로구 구로동 83-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근에 위치하며, 주변은
근린생활시설, 업무시설 및 공공기관 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은
보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 대체로 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2014-12-11)(접합), 중로3류
(폭12m-15m)(2014-12-11)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑
등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기마감 및 일부 페인트마감 등.
내벽 : 페인트마감, 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 : 대장상 용도는 1층 소매점, 2층 근린생활시설임.
현황 1,2 층 음식점으로 이용중이며 1,2층 연결 내부계단이 소재함.
(후첨 사진용지 참조)

3층 : 대장상 용도는 근린생활시설이며 현황 사무실로 이용중임.
4층 : 대장상 용도는 근린생활시설이며 현황 사무실로 이용중임.
지층: 대장상 용도는 근린생활시설(다방)이며 현황 근린생활시설(노래연습장)으로
이용중인 것으로 탐문조사 및 외부관찰됨.

설비내역

위생, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

대장상 용도와 현황 용도가 다소 상이한 바 (2) 이용상태 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6127 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 83-12

용도: 근린시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 신한은행 (신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 166.80㎡ (약 50.47평)

토지지분: 166.8㎡ (약 50.47평)

건물면적: 449.14㎡ (약 135.86평)

건물지분: 449.14㎡ (약 135.86평)

건물 제시외면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

1.3. 감정가

감정가: 1,673,577,200원

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 및 공공기관 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m) 접합

* 중로3류(폭 12m-15m) 접합

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과 문의 필요)

* 장애물 제한표면구역 (진입표면)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

2. 입지조건

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3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으나, 현재 본건 경매 개시 결정(2024타경6127)으로 인한 권리 변동이 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

등기부상 말소기준권리는 2011년 6월 1일 접수된 신한은행 근저당권(을2)입니다.

일반적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리 (물건명세서 참고)

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. 현재 등기부 상 별도 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

* Carpos구로구지회

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 배당신고일자: 2023-04-26

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2019-01-30

* 확정일자: 2023-03-02

* 배당신고일자: 2023-04-04

* 대항력: 없음

* 주식회사다경물류(대표자 조 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2010-05-06

* 확정일자: 2017-01-17

* 배당신고일자: 2023-04-12

* 대항력: 있음

* 비고: 이 임차인은 대항력이 있으므로, 배당신고일자 및 기타 정황에 따른 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입일자: 2023-03-29

* 확정일자: 2023-03-29

* 배당신고일자: 2023-04-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.5. 특이사항 (중복병합, 유동화 등)

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행 중인 건입니다.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사다경물류(대표자 조 )가 대항력을 보유하고 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 관리되는 물건입니다.

3. 권리분석

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4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 구로구청을 중심으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공공기관이 밀집된 지역입니다. 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 현재 건물 이용 현황

건물은 1, 2층은 음식점, 3, 4층은 사무실, 지하층은 근린생활시설(노래연습장)로 이용되고 있습니다. 현황 용도와 공부상 용도가 일부 상이하므로, 향후 건축물 대장 정리나 용도 변경 시 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

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5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구로구청 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 공공기관 접근성

구로구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

주식회사다경물류(대표자 조 )가 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨).

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건물의 일부(1-2층 음식점, 3-4층 사무실, 지하 노래연습장)가 공부상 용도와 다를 수 있어, 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함으로 인한 관리 이슈

총 면적 외에 68.00㎡(약 20.57평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 확인 및 관리 방안이 필요합니다.

6.4. 중복병합 및 유동화 물건 특성

중복병합 사건 및 유동화 물건의 특성상, 복잡한 법적 절차나 채권 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한 사항

3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구청 인근의 근린생활시설로, 도심 상업지역의 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황 용도의 불일치, 제시외 건물 포함 등은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다. 중복병합 및 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

* 구로구청 인근 핵심 상업지역 내 위치.

* 근린생활시설, 사무실, 노래연습장 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물.

* 대중교통 접근성이 우수하여 임대 수익 창출에 유리.

* 제시외 건물 포함으로 실질적인 활용 면적 증가.

8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

감정가: 1,673,577,200원

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

투자자는 현재 시장 상황, 예상되는 수리비, 임대수익률, 그리고 권리 관계에 대한 최종 확인 결과를 종합하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대략적인 입찰 희망가는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서, 철저한 사전 조사 후 결정하는 것을 추천합니다. (예: 13억 4천만원 ~ 16억 7천만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.