나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3830 [3] 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물로서, (사용승인일: 2004.07.07) 외벽 : 치장벽돌 및 일부 외장석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창호

이용상태

기호1 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 제조업소로 이용중임. 기호2 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 2개호)로 이용중임. 기호3 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 4개호)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로 및 근생시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<408-7> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가.착공제한지역((최초)제한공고(고시)일 부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30) <408-8> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 건축허가.착공제한지역((최초)제한 공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까 지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30)

공부와의 차이

집합건축물대장상 기호2 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 기호1 비01호 에 부속되어 있는 것으로 조사됨. 기호2,3은 공부상 용도가 근린생활시설이나, 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 있는 것으로 파악됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 408-7번지에 위치한 집합건물로서, 근린상가 및 주거용으로 이용 중인 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3830 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2004년 7월 7일에 사용승인을 받았습니다.

감정평가액은 221,000,000원이며, 토지 면적은 20.50㎡ (약 6.20평), 건물 면적은 53.04㎡ (약 16.05평)입니다.

토지와 건물은 일괄하여 매각 대상입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 구로2동 주민센터에서 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로는 4차선 도로에 접해 있고, 남측 및 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 중소기업은행에 의해 신청되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2007년 5월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황은 미상으로 파악되었으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 구로동 지역은 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

건물의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 실제로는 제조업소(기호1) 및 주거용 원룸(기호2: 2개호, 기호3: 4개호)으로 이용 중에 있습니다.

총 6개의 원룸이 주거용으로 활용되고 있어, 해당 지역의 임대 수요를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

구로2동 주민센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 기호2 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 기호1 비01호에 부속된 것으로 조사되었습니다.

기호2 및 기호3 유닛은 공부상 근린생활시설이나, 실제로는 주거용 원룸으로 개조되어 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 허가 시 문제가 될 소지가 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축허가.착공제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 준주거 및 근린상업 지역에 위치한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 다양한 도시계획상의 제한 사항들은 향후 개발 및 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

권리 분석상 낙찰자는 모든 권리를 깨끗하게 인수할 수 있는 상태입니다.

입찰 전, 현장 방문을 통해 실제 이용 현황, 임대차 관계, 위반건축물 관련 사항 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

구로디지털단지 인근 지역으로, 지속적인 개발과 직주근접 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

실제 주거용으로 이용 중인 원룸 부분은 꾸준한 임대 수요를 창출할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 유리하며, 향후 신축 또는 리모델링 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 임대 가능성, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 명도 관련 예상 비용을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.