나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3830 [2] 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물로서, (사용승인일: 2004.07.07) 외벽 : 치장벽돌 및 일부 외장석재 붙임 마감 등 창호 : 새시창호

이용상태

기호1 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 제조업소로 이용중임. 기호2 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 2개호)로 이용중임. 기호3 : 공부상 근린생활시설이나 주거용(원룸형 4개호)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로 및 근생시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<408-7> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가.착공제한지역((최초)제한공고(고시)일 부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30) <408-8> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 건축허가.착공제한지역((최초)제한 공고(고시)일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까 지),<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 7.29 ~ 2026.8.30)

공부와의 차이

집합건축물대장상 기호2 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 기호1 비01호 에 부속되어 있는 것으로 조사됨. 기호2,3은 공부상 용도가 근린생활시설이나, 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 있는 것으로 파악됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3830 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 408-7 제1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 225,000,000원

토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.85㎡ (약 6.31평)

건물면적: 53.95㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.95㎡ (약 16.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

* 인접 도로 상태

본건 서측으로 4차선 도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

* 주변 시설

주변에 구로2동주민센터와 각종 근린생활시설이 위치하고 있으며, 구로구청과 사회복지관 등 공공시설이 소재함.

주변에 '장애물제한표면구역' 및 '교육환경보호구역'이 지정되어 있음.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 기본 사항

채권자는 중OOOOO(중소기업은행)이며, 경매 구분은 부동산임의경매임.

본건의 말소기준권리는 2007년 5월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권임.

* 임차인 현황

임차인: 민

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-04

확정일자: 2020-06-30

배당신고일자: 2023-01-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸되는 권리임.

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

- 소유권보존: 송승일 (2004-07-20)

- 근저당권: 중소기업은행 (2007-05-28, 70,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 민 (2023-01-18, 80,000,000원) - 말소 (전입 2020-08-04, 확정 2020-06-30)

- 압류: 서울특별시강서수도사업소 (2025-06-13) - 말소

- 가압류: 서울신용보증재단 (2025-11-19, 20,400,000원) - 말소

- 임의경매: 중소기업은행 (2026-02-25, 122,641,901원) - 말소

등기부채권 총액: 170,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나고 있음.

* 업종 현황

공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 일부 제조업소 및 원룸형 주거용으로 이용 중임. 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

* 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 2004년 7월 7일 사용승인되었음.

1층 101호는 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 인접 호실에 부속되어 있는 것으로 조사됨.

건물 면적은 53.95㎡ (약 16.32평)임.

5. 생활정보

* 교통

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

구로구청, 구로종합사회복지관 등 공공시설이 인근에 소재함.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

집합건축물대장상 101호는 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있음.

* 공부와의 차이

기호2(101호)는 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 현황은 기호1 비01호에 부속된 것으로 조사됨.

기호2,3은 공부상 근린생활시설이나 현황은 원룸형 주거용으로 개조되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(408-7, 408-8)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음.

건축허가.착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도), 관련 지정기간이 명시되어 있음 (2025.10.20~2026.12.31 등).

408-8번지의 경우, 교육환경보호구역 및 철도보호지구에 포함됨.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 근린생활시설 및 주거용으로 이용 중인 건물 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2004년 건축되었습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 상태입니다.

다만, 101호의 경우 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있고, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 유의해야 할 부분입니다.

또한, 토지이용계획상 다양한 규제(건축제한, 허가구역 등)가 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 위치적 잠재력

구로동 지역의 근린생활시설 및 주거용 부동산으로, 해당 지역의 개발 가능성과 수요를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 소액 투자 기회

감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 취득이 가능할 수 있습니다. (예상 입찰가는 별도 산정 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 임대수익률 분석, 법원 경매 절차 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.