나이스옥션 법원경매 공주 2025타경102 [2] 충청남도 공주시 봉정동 71-1 102동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 봉정동 소재 세칭 "새재교차로" 남측 인근에 위치하는 통칭 "늘푸른빌리지" 제101동 제1층 제102호, 제102동 제2층 제201호로서, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 제4층 건물 중 제101동 제1층 제102호, 제102동 제2층 제201호로서, - 외벽 : 인조석 붙임 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 연립주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1,2,3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 공주지원 2025타경102 (2)

소재지: 충청남도 공주시 봉정동 71-1 102동 2층201호 (새재길 16)

건물구분: 연립주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOO

감정가: 237,000,000원

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건축구조: 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 제4층 건물 중 2층 201호

외벽 마감: 인조석 붙임 등

내벽 마감: 벽지 및 타일 등

창호: 샷시창호

이용 상태: 연립주택으로 이용중

설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖춤

1.3. 토지 현황

토지 면적: 204.06㎡ (약 61.73평)

토지 지분: 204.0625㎡ (약 61.73평)

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용중

토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

인접 도로상태: 단지 외곽으로 포장도로에 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임

2.2. 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 봉정동 소재 "새재교차로" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 김양규 (2009-03-20)

소유권 이전: 주식회사홍인유통 (2014-06-18)

근저당권: 청주농업협동조합 (2020-08-03, 132,000,000원) - 말소기준권리

소유권 이전 청구권 가등기: 최유정 (2022-06-15)

임의경매 개시 결정: 청주농업협동조합 (2025-09-02, 509,575,312원)

말소기준권리(2020-08-03 근저당) 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정임

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 40,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-10-25

확정일자: 2023-11-24

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 "늘푸른빌리지" 연립주택 단지 내에 위치하며, 해당 단지 내 유사 면적(120.215㎡)의 연립주택이 2024년 4월 29일에 230,000,000원에 직거래된 이력이 있음. 이는 본건의 감정가(237,000,000원)와 유사한 수준임. 인근 "초원빌라"의 경우 2026년 6월 및 3월에 면적 68.2725㎡의 주택이 각각 45,000,000원, 47,000,000원에 거래되었으나, 이는 건축 연도가 다르고 면적이 현저히 작아 직접적인 비교는 어려움.

5. 생활정보

본건은 "새재교차로" 인근에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역임. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

*토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

*현황과 공부상 차이: 공부상 차이는 없는 것으로 확인됨.

*건축물 현황: "늘푸른빌리지"는 2015년경 건축이 완료된 연립주택 단지로 파악되며, 본건(102동 2층 201호)은 연립주택으로서의 기본적인 주거 기능을 충족함.

7. 종합 의견

본건은 공주시 봉정동 소재 "늘푸른빌리지" 연립주택으로, 최근 동일 단지 내 유사 면적 주택의 매매 사례가 감정가 수준에서 이루어진 점을 미루어 볼 때, 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있다고 판단됨. 임차인은 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되며, 말소기준권리 이하 권리들이 정리될 예정이어서 법적 권리 관계는 비교적 명확한 편임.

8. 투자 포인트

*동일 단지 내 최근 실거래가 존재하여 시세 파악 용이

*임차인 대항력 없어 명도 용이

*비교적 최근에 지어진 연립주택으로 관리 상태 양호 예상

9. 예상 입찰가

본건 감정가 237,000,000원 및 동일 단지 내 최근 매매가 230,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 235,000,000원으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.