나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [15] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층725호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 평택시에 소재한 오피스텔로, 평택고덕아이파크 102동 7층 725호입니다.

2024년 11월 15일 평택지원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 서OOO이며, 본 건은 공동담보로 경매가 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 7층 725호

건물명: 평택고덕아이파크

건축년도: 2021년 11월

총 층수: 27층 (해당 물건은 7층)

주요 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

전체 건축 면적 (102동 기준): 약 38,128.8㎡ (약 11,537평)

전체 토지 면적 (단지 기준): 약 16,362㎡ (약 4,949평)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 기일: 2024년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 업무 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

남측으로는 KTX가 정차하는 평택지제역(1호선, SRT)이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 용도 지역

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류 도로에 접하며, 동측의 경기대로와 연결됩니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

주요 권리로는 서울축산업협동조합, 케이비증권주식회사, 드림저축은행, 중소기업은행, 평택세무서장, 농협은행 등의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (2022-03-21) 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

본 경매 신청 채권(갑12: 서울축산업협동조합 임의경매)보다 선순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 총액

등기부상 채권 총액은 약 27,518,112,535원 (275억원)에 달합니다. 이는 물건의 높은 부채 수준을 나타냅니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 내부 확인 시 임차인이 존재할 가능성이 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 점유 및 이용 상태는 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 공란)

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설 및 산업단지 연계

단지 내 상업시설(CGV, 프리미엄 아울렛, 코스트코 등)이 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 대규모 산업단지가 있어 직주근접 수요가 풍부합니다.

삼성전자 평택캠퍼스와의 근접성은 높은 임대 가치를 제공할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 21.16㎡ 면적의 평택고덕아이파크 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

- 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

같은 면적의 오피스텔이 약 1년 6개월 사이에 4천만원의 가격 차이를 보이며 거래되었습니다. 2025년 9월의 거래가가 감정가와 동일한 1억 8천만원으로, 해당 면적대의 시세는 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 최신 시스템이 적용되었습니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비, 스프링클러, CCTV 보안 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

해당 호실은 오피스텔로서 거실, 침실, 욕실, 현관, 다락 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 편의시설

평택고덕아이파크 단지 내 상가 및 지하 주차장 내 코스트코 평택점, CGV, 평택 프리미엄 아울렛 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

이마트, 홈플러스 등 대형 마트도 차량으로 근거리 내에 위치합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태, 마감재, 관리 상태 등에 대한 파악이 어렵습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 과다한 채무 총액

등기부상 채권 총액이 약 275억원에 달하는 높은 수준입니다. 이는 채권자 간의 복잡한 이해관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화계획지구 내에 위치하며, 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지와 인접하여 배후수요가 풍부한 입지를 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 비교적 최근에 건축된 현대적인 건물입니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수하는 임차 보증금이 없어 권리 분석상의 큰 부담은 없습니다.

다만, 내부 상태 미확인과 높은 채무 총액으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 직주근접 입지

* 평택지제역(SRT, 1호선) 이용 편리, 우수한 교통망

* 단지 내 및 인근 상업시설, 생활 편의시설 풍부

* 최근 거래 사례에서 감정가 수준의 실거래가 확인

* 인수되는 임차 보증금 없음으로 명도 부담 최소화

9. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원이며, 유사 면적대의 최근 실거래가 최고가는 180,000,000원입니다.

내부 상태 미확인 및 높은 총 채무액으로 인한 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.