나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [13] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 7층714호에 소재하는 오피스텔입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 해당 건물은 2021년 11월 22일에 사용승인되었습니다.

1.2. 건물및토지면적

본건의 전용면적은 21.16㎡ (약 6.40평)이며, 건물 지분은 21.16㎡입니다.

토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평)이며, 토지 지분도 6.56㎡입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 감정가및매각정보

본건의 감정평가액은 180,000,000원 (1억 8천만원)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 서OOO이며, 본건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건의 말소기준권리는 서울축산업협동조합의 근저당(접수일자: 2022-03-21)입니다.

등기부등본상의 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 27,518,112,535원 (275억 1천8백11만 2천5백35원)입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 임차인 김민철 씨가 등재되어 있습니다.

김민철 씨의 보증금은 0원, 차임은 0원이며, 전입일자는 2022-04-22입니다.

김민철 씨는 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는권리및특이사항

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않아 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 상권현황

주변에 근린생활시설 및 산업단지 관련 시설들이 분포하고 있습니다.

평택 고덕국제화계획지구 내에 위치하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

4.2. 생활편의시설

건물 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 거리에 평택지제역이 있어 상업시설 이용 및 교통 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

4.3. 주변개발계획

고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근 지역으로, 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상됩니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 공실및시세변동리스크

본건은 오피스텔로서, 공실 발생 시 임대수익에 직접적인 영향을 받습니다.

최근 실거래가와 감정가가 일치하나, 과거 동일 면적 거래가가 낮은 사례가 있어 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 명도리스크

임차인 김민철 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 점유자와의 원만한 협의 과정은 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타리스크

전체 채무 총액이 매우 높아, 경매 절차 상의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6. 종합의견

평택 고덕국제화계획지구의 신축급 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

권리 관계가 명확하고 대부분의 권리가 소멸되어 투자 안정성이 높습니다.

최근 실거래가와 감정가가 일치하나, 과거 거래 사례를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

7. 투자포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 높음.

평택지제역을 통한 광역교통망 이용 편리.

산업단지 및 배후 주거단지의 임대 수요 확보 가능.

안전한 권리 분석으로 인수 부담 적음.

8. 예상입찰가

본건 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 동일 면적(21.16㎡) 실거래가는 2025년 9월 180,000,000원(10층), 2024년 2월 140,000,000원(14층)입니다.

감정가 대비 80~85% 수준에서 수익률을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.