나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [16] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층825호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경53926 (16)호 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 8층 825호에 소재하는 오피스텔입니다.

감정평가액은 180,000,000원입니다.

토지 면적은 6.65㎡(약 2.01평)이며, 건물 면적은 21.16㎡(약 6.40평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 서OOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 있어 광역 교통망 이용이 용이합니다.

토지는 가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 남측에 중로2류, 서측에 중로3류에 접해 있으며, 동측의 경기대로와 연계됩니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(148,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 박채은

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

임차인 박채은은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 채권자에 의해 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (제공된 정보 상 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 해당 권리 존부 확인 필요)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

주변 지역은 고덕국제화계획지구 내에 위치하며, 산업단지와 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 경우 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 180,000,000원과 유사한 수준으로, 현재 시세가 감정가와 부합하는 것으로 판단됩니다.

35. 19㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 2월 27,000만원에 거래된 사례도 있어, 면적 대비 가격 상승 가능성도 내포하고 있습니다.

다만, 2025년 9월 거래가 가장 최근이며 최고가로, 이를 기준으로 시세 형성 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 27층 건물 내 8층에 위치하며, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)의 오피스텔입니다.

내부에는 거실, 침실, 욕실, 현관 등이 갖춰져 있으며, 시스템 에어컨 등 최신 설비가 구비되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등 기본적인 편의시설 및 안전시설이 완비되어 있습니다.

건축물대장에 따르면 총 1325호가 있는 대규모 단지로, 1778대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

건물 내 상가 및 업무시설이 함께 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

만약 실질적인 지상권이 존재한다면 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 지역 개발 상황에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

현재까지 주변 시설 검색 결과, 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 평택 고덕 신도시의 중심부, 산업단지 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 투자 및 실거주 가치가 높은 편입니다.

교통이 편리하고 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 개발 호재 또한 기대해 볼 수 있습니다.

권리상 인수할 부분은 없는 것으로 보이나, 미확인 내부 상태 및 지상권 존재 여부에 대한 추가적인 점검이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 고덕국제화계획지구, 산업단지 인근으로 배후 수요 풍부

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 깔끔한 상태 유지

* 교통 편리: 1호선 및 SRT 이용 가능한 평택지제역 근접

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이

* 안정적인 임대 수익 기대: 산업단지 종사자 등 고정 수요층 확보 가능

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 180,000,000원에 거래되었습니다.

가장 최근 거래가인 180,000,000원이 감정가와 일치하며, 이는 현재 시세를 반영하는 적정 가격으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 본 건은 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(미확인 내부 상태, 지상권 등)를 감안하여, 보수적으로는 감정가 수준, 공격적으로는 10% 내외 상향하여 180,000,000원에서 198,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 180,000,000원 ~ 198,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.