나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층515호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (5)

구분: 부동산 임의경매

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 접근성

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 101동 5층 515호

건물용도: 오피스텔

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 27층 건물 중 5층

준공년도: 2021년

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

인접도로: 남측 중로2류, 서측 중로3류 접합

제한상태: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.-2026.6.20.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로는 1호선 및 SRT가 정차하는 평택지제역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 도시 계획 및 토지 이용

본 토지는 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 복합적인 용도로 활용되는 건부지로 이용 중입니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 현재 기록상 확인되지 않습니다.)

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액은 약 27,518,112,535원입니다. 이는 채무 부담이 매우 높은 상태임을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 인수 여부 및 대항력 유무를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 산업단지 내 위치하여 관련 종사자 수요가 있습니다.

4.2. 주요 기반시설

고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되며, 평택지제역을 통한 수도권 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 평택고덕아이파크 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 및 차량으로 통학 가능한 거리에 장당초등학교, 평택여자중학교, 평택고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. [cite: search result]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 시설 노후화

건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2021년 준공)이므로 건물 자체의 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮습니다.

6.2. 주변 혐오시설

본건 주변으로 특별히 언급될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)은 인근에 확인되지 않았습니다. 산업단지 내 공장이 존재하나, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 정도는 아닌 것으로 파악됩니다. [cite: search result]

6.3. 법적 제한 및 과도한 부채

토지거래계약 허가구역 지정(2026년 6월 20일까지)은 향후 전매 시 제한사항이 될 수 있습니다.

또한, 등기부상 총 채권액이 감정가의 수백 배에 달하는 점은 소유주의 심각한 재정적 어려움을 방증하며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 잠재적 이슈와 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 역세권(평택지제역) 접근성이 우수하며, 비교적 신축된 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 과도한 채권 총액과 미상 임차인 현황은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 주변 환경은 산업단지와 주거, 상업시설이 복합된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 평택지제역(1호선, SRT) 이용이 편리한 역세권 오피스텔

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물

* 산업단지 및 주변 개발 호재로 인한 향후 임대수요 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 14,000만원에 거래되었고, 감정가는 18,000만원입니다.

현 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 예상됩니다.

보수적인 관점에서, 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.