나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53926 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제5층 511호 외 16개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 도배 마감 등,
창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로서,

기호(1 - 6, 8- 17) : 거실및침실, 욕실, 현관, 다락 등
기호(7) : 침실, 주방, 거실, 욕실, 현관 등

으로 이용중임.

※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 :준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.-2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53926 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 5층 516호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 27층 건물 중 5층

건축년도: 2021년

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역

주변도로: 남측 중로2류(폭 15m-20m), 서측 중로3류(폭 12m-15m) 접함

제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21 - 2026.6.20)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재함.

2.2. 교통시설

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 교통 상황은 무난함.

2.3. 건물 상태 및 설비

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 타일붙임 및 도배 마감, 창호는 시스템 창호 등으로 마감됨.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 완비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (채권자: 서울축산업협동조합, 채권최고액: 148,000,000원, 접수일자: 2022-03-21)

3.2. 등기부 현황 (주요 사항)

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으나, 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김*은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장당동 154번지는 고덕국제화계획지구 일반산업단지와 인접하여 산업단지 배후 주거 및 상업 기능을 하는 지역임.

업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 복합 용도로 개발 및 이용 중임.

4.2. 건물 용도 적합성

본건은 오피스텔로, 내부 이용상태는 거실, 침실, 욕실, 현관, 다락 등으로 이용 중인 것으로 파악됨 (건축물 현황도 참조). 업무용 또는 주거용으로 활용 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

평택지제역(1호선, SRT)이 근거리에 있어 KTX 이용 등 광역 교통망 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 2026년 6월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

해당 구역 내 토지 취득 시 허가를 받아야 하며, 이는 매수자의 취득 절차에 제약을 가할 수 있음.

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 현장 방문 시 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못하였음. 건축물 현황도 등을 기초로 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있음.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 경매에 나왔음. 이는 채무자의 다른 자산이 본 건과 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 평택 고덕국제화계획지구 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 산업단지 배후 수요와 평택지제역 접근성이라는 장점을 지니고 있음.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 토지거래허가구역 지정이라는 취득상의 큰 제약이 존재함. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

산업단지 내 기업 종사자 및 관련 업무 종사자를 대상으로 하는 임대 수요 확보 가능.

평택지제역을 통한 서울 및 타 지역 접근성 우수.

8.2. 신축급 건물

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신식 설비와 좋은 관리 상태를 기대할 수 있음.

8.3. 시세 상승 잠재력

주변 개발 계획 및 평택시의 지속적인 성장세를 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

최근 실거래가 또한 상승세를 보이고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14평)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (18평)

본건의 감정가는 180,000,000원이며, 이는 미래 시점의 실거래가와 일치하는 수준입니다. 이는 현재 시장에서 해당 면적의 오피스텔이 1.8억원 수준의 가치를 형성하고 있음을 시사합니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가를 받아야 하는 절차적 제약이 있습니다. 이는 잠재적 매수층을 일부 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

하지만, 이미 허가구역 지정에도 불구하고 1.8억원의 실거래가 및 감정가가 형성되어 있다는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

권리분석상 인수해야 할 금액은 없으므로, 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 토지거래허가구역이라는 특수성과 내부 확인 불가라는 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.